自由開講》從地政視角看京華城案：容積是城市公共財，豈容私相授受？

◎ 王春木

近期京華城容積率案鬧得沸沸揚揚，社會輿論多聚焦於政治攻防與政商關係。然而，若撇除政治濾鏡，單從「土地使用管制」與「都市計畫法」的專業地政視角來檢視檢察官的論告，筆者必須說：檢方的立論不僅扎實，更精準刺穿了本案在土地法理上的荒謬性。

容積率的本質是「公共財」，不是長官的「私房錢」

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檢察官在庭上直指，京華城非都更案卻準用都更獎勵辦法，嚴重違反「法律保留原則」。從地政學理與土地經濟學來看，這個論點無懈可擊。什麼是「容積率」？容積率從來就不是地主可以無限上綱的私有財產，而是基於整座城市的「環境容受力」（Environmental Carrying Capacity）所精算出的開發天花板。一個地區能蓋多少樓、容納多少人，必須考量周邊的道路寬京華城非都更案卻準用都更獎勵辦法，嚴重違反「法律保留原則」。（資料照）
度、公共設施、水電供應與公園綠地。

因此，政府給予建商「額外容積獎勵」，等同於將全體市民的「公共空間利益」讓渡給私人。這種涉及重大公共利益的分配，依據行政法理，必須要有極度嚴格的法律授權（即法律保留原則）。台北市政府為京華城創設的「宜居城市」、「智慧城市」等獎勵項目，若缺乏明確的自治條例或中央法規授權，等同於行政機關憑空造法，將城市公共財當作長官的私房錢大方送，這在法制上絕對站不住腳。

京華城購物中心2020年拆除重建，市政府給予建商「額外容積獎勵」。（資料照）個案變更即為「行政處分」，裁量權不可無限擴張

辯方或許會以都委會的「專業裁量權」或「通案性」來辯護。但檢方引用最高行政法院判例（如103年裁字第1321號裁定）指出，針對特定土地的「個別變更」細部計畫，本質上就是針對單一對象的「行政處分」。都市計畫的通盤檢討是為了城市的長遠發展，但為單一財團量身打造的個案變更，若沒有堅實的公益性基礎，就是典型的「圖利」。都委會固然有裁量權，但裁量權絕非沒有邊界的空白支票，必須受到比例原則與平等原則的嚴格拘束。如果非都更區的京華城可以享有等同都更的超高獎勵，那台北市其他安分守己的非都更地主情何以堪？這不僅破壞了都市計畫的公平性，更摧毀了人民對土地使用管制體系的信任。

極度失衡的對價關係：市民承擔外部成本，財團獨享百億利益

最令人咋舌的，是利益回饋的嚴重失衡。據檢方精算，京華城獲得的20%容積獎勵，市值高達百億元以上；然而其所提供的實質回饋（如公園認養、充電樁等），價值僅約區區數億元。在土地經濟學中，我們強調「外部成本內部化」。建商蓋超高大樓、引進大量人流車流，會對周邊交通與生活品質造成巨大的「負面外部性」。建商理應付出相應的代價來彌補這些衝擊。然而，本案中百億級別的容積利益，竟只換來極度不對等的回饋。這不僅違反了比例原則，更是讓全體台北市民被迫買單財團開發所帶來的外部成本。

京華城建案取得20％的容積獎勵，提供的實質回饋包含認養基地南側的復盛公園。（資料照）回歸法理，守護城市的永續與公平

檢察官在此案中展現了對土地法規的高度專業，其論點並非政治追殺，而是捍衛都市計畫防線的最後底線。身為地政從業人員，筆者深知土地開發背後的利益盤根錯節。但我們必須大聲疾呼：城市的發展藍圖，不能建立在權力的傲慢與法規的濫用之上。期盼社會大眾與法院能將目光聚焦於客觀的「土地法理」與「法治精神」，這不僅關乎一個案子的判決，更關乎台灣未來的都市計畫，是否還能保有最基本的公平與正義。

（桃園市地政士公會名譽理事長）

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