晴時多雲

深思熟綠》居住正義(中):斬斷炒房低利資金鏈, 住宅價格回歸需求面

住屋是民生的必需品,建商或房仲將其視為商品還說得過去,但把它視為金融商品就太過頭了。一個居住空間從200 萬被炒到1500萬,對屋內生活的人不會造成任何居住品質的提升,只有房貸變得更沉重或者房租變得更高。

陳衍達/綠黨政策小組召集人

余長欣/綠黨北北基黨部主委、南加大營建管理碩士

賤民筆記/綠黨政策小組研究員

回顧上一篇的內容,「當房價炒到期待的價格時,建商或投資客不論有沒有賣完,只要將剩餘房產跟銀行進行抵押,就能開始下一個建案。」在把不動產視為金融商品的前提下,儘管多數人無法一口氣買下一塊土地或建物,但透過金融操作,還是有辦法讓物件快速地流動。一買一賣漸漸墊高了房價,讓真正想要買房自住的人們苦不堪言。

不過,依照央行統計,截至2019年10月全國個人信貸中有約85 %是購屋貸款,金額更達7兆3千多萬;而如果要讓房價合理化,至少要使房價降低3-4成,這不僅是房價跌30 %的問題,相關的經濟衝擊評估更是要謹慎。

高房價問題真的無解嗎?央行有方法!

如果讀者有在關注房市,可能會記得,雖然馬英九執政時期放任炒房,但在2015-16年,當時台灣房市曾有一波的大跌,連知名產地產投資客帥過頭都說他投降。根據研究,應該和當時央行進行限貸政策有關,2015年8月有鑑於房價持續高漲,央行執行限貸政策,除限制4000-7000 萬以上的豪宅,取消還款寬限期,並針對有第三房房貸者進行限制。

2017 年 9 月央行委請台大經濟系教授王泓仁、陳南光及成大經濟系教授林姿妤所撰寫的〈房貸成數(LTV)對臺灣房地產價格與授信之影響〉報告的結論中明確指出:「實證結果亦顯示雙北地區的 LTV 上限政策能減少實際貸款之LTV,並降低實際貸款總額,且這些結果在各個群組、地區,皆為顯著。在全球低利的時代,上述實證結果顯示雙北地區 LTV 政策的實施,可間接發揮抑制房價的功能。」

而央行現在有沒有限貸?

答案是有的。不過,2016年後只剩對4000-7000萬以上豪宅的管制,於是房市又「熱絡」了起來。 由此可知,限貸對房價上漲有相當的抑制能力。過去無論是國民黨或民進黨執政,都曾有「房市是經濟火車頭」的說法,但作為一個國家的執政黨,這是相當不負責任的說法。住屋是民生的必需品,建商或房仲將其視為商品還說得過去,但把它視為金融商品就太過頭了。一個居住空間從200 萬被炒到1500萬,對屋內生活的人不會造成任何居住品質的提升,只有房貸變得更沉重或者房租變得更高。

因此筆者認為,房地產應回歸最初「居住」的本質。

住屋是民生的必需品,建商或房仲將其視為商品還說得過去,但把它視為金融商品就太過頭了。一個居住空間從200 萬被炒到1500萬,對屋內生活的人不會造成任何居住品質的提升,只有房貸變得更沉重或者房租變得更高。(本報資料照)

要抑制炒房,需要斷開人們心中「買賣房屋」和「獲利」的連結。除了限貸,貸款的利率也應隨著購屋數量增加而增加,可以考量的作法有幾種:

1. 調整對豪宅的認定。將現行央行規定的 4000-7000 萬,統一下調至 2000 萬。

2. 提高炒房貸款的利息。從第三房(含)開始,房貸信貸利率不得低於「五大銀行平均基準利率」,並且以每增加一房增加不得少於0.5%累進計算,進行長期的房貸利率管控,避免藉由房貸套利的情況。

3. 降低炒房資金的貸款成數。貸款成數由第二房(含)開始,不得高於七成,以每增加一房減少兩成遞減,至第五房為一成,(惟在房貸成數可以定期修正,以有效控制房貸市場)。

4. 限縮炒房貸款之還款寬限期。從第三房(含)開始無還款寬限期,單一戶價格高於 2000 萬者從第二房(含)開始無還款寬限期。

5. 追蹤利率過低之貸款。房貸、信貸利率低於當日五大銀行平均基準利率八成,須向金管會報備並備查,於銀行端須以每一季為時限,去識別化揭露借出之貸款(筆數、金額、時間及用途)。

限貸政策在本系列探討的房屋政策中,是有先例可循、且成效最顯著的策略。讓資金流動的成本變高、速度放慢,就能降低房價被哄抬的機會。(待續)

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