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專欄

深思熟綠》居住正義(上):空屋率再高也要建社會住宅, 年輕人才能買得起房子

僅僅是租金就可能造成一個雙薪家庭的負擔,更遑論是近乎天價的購屋。對比 1986 年,無殼蝸牛運動爆發前,台北市地價一坪 6.7 萬,同樣規格的房子只賣 200 萬。30 多年下來,房價漲了 7 倍,經常性薪資卻只增加了 3 倍,年輕一代正陷在比 30 年前更險峻的危機中。

陳衍達/綠黨政策小組召集人

余長欣/綠黨北北基黨部主委、南加大營建管理碩士

賤民筆記/綠黨政策小組研究員

從 1989 年的無殼蝸牛、2014 年的巢運到今年的巢運再起,居住正義的問題一直都是人們心中的痛,居住正義到底是什麼?又該如何落實居住正義?我們分別以社會住宅、限貸及囤房稅三個角度切入,分析他們的出發點和脈絡。

首先,我們先定義什麼是居住正義。一個較粗略的定義是:人們可以在工作地點一定交通時間內,用合理的價格取得合適的居住空間。

合理的價格?!

假設現在有一對情侶在台北尋覓住處,不想住得太簡陋,一房一廳加上衛浴廚房大概 20 坪;如果住公寓要加上公設,虛坪大約 30。以 2019 年台北市平均一坪 48 萬來計算,購屋基本價:1440 萬元。如果覺得太貴,想要用租的,以一年回收 2 % 的公式下去算,一個月月租是 2 萬 4。

僅僅是租金就可能造成一個雙薪家庭的負擔,更遑論是近乎天價的購屋。對比 1986 年,無殼蝸牛運動爆發前,台北市地價一坪 6.7 萬,同樣規格的房子只賣 200 萬。30 多年下來,房價漲了 7 倍,經常性薪資卻只增加了 3 倍,年輕一代正陷在比 30 年前更險峻的危機中。

這些年發生了什麼事,讓房價漲了那麼多?

實際上,目前台灣高房價的主因是:「房屋被作為金融商品操作。」多數的房地炒作如建商或大投資客,並不是以居住為目的,而是以短期進出買賣的價格炒作套利,甚至如前段時間很熱門的預售屋炒作。30 坪的物件,以 200 萬賣出,現值就是 200 萬;喊到 1440 萬,它的現值就是 1440 萬,無論內部結構、裝潢有無改變。而當房價炒到期待的價格時,建商或投資客無論有沒有賣完,只要將剩餘房產跟銀行進行抵押,就能開始下一個建案或是獵地。

舉個極端的例子:如果某天玉山上某棟房屋以每坪 100 萬的價格賣出,那棟房屋就有每坪 100 萬的價值,也因此建商自行找人哄抬房價的情況屢見不鮮。聽來荒謬,但現況就是如此。目前首都圈新建案動輒 5000 萬以上,就算房價跌到只剩 20 % 也仍然超過 1000 萬,不是普通受薪階層可以負擔的。高房價真實的問題是,會拉動周圍的房屋價格互相拉抬,甚至是拉動整個房市上漲。

回到最初的定義,我們來談談合適的居住空間。

先做一個假設,如果有個空間,能夠讓多數普通的受薪階層買得起、租得起,上下班的交通時間也可接受,就算隔壁的豪宅價值 10 億,頂多只會變成與人聊天的話題。不過,因為鄰近的房價會互相牽動,在它周圍的住宅就算老舊、也有可能漲價。

這時候,如果有一種房價恆定、不受市場干擾的房屋類別,就有機會改變現況,於是社會住宅的概念誕生了。社會住宅是由政府蓋房子出租給民眾、或者是由政府承租民間的空屋轉租給民眾的住宅,只租不售,循環利用。

不過,我們需要的不僅只是社會住宅。

如果要讓社會住宅能被穩定推動、而不只是某一任首長的德政而已,例如從都市計畫著手,規劃一定比例的社會住宅用地(如 10 %),並且禁止買賣。最重要的是,將社會住宅用地法定公告地價訂為 0,使社會住宅用地不會隨著市場價格變動,造成租金過高租不起的情況。

社會住宅是由政府蓋房子出租給民眾、或者是由政府承租民間的空屋轉租給民眾的住宅,只租不售,循環利用。(本報資料照)

再更進階一點,政府在利用現有國有土地、或都市計畫所規畫出來的社會住宅用地興建社會住宅時,考量到承租者對長期住居及持有的需求,可以廉價長租和封閉市場公宅等方式進行。

1. 長期(以十年為單位)廉租的社會住宅,並提供優惠利率但不強制的儲蓄專戶,以讓青年得以在社會住宅居住過程中,累積足以購屋或改善環境的資本,並在每社會住宅區域內一樓部分限定行動不便或年長者家庭者申請。

2. 封閉市場內的廉價公宅,以個人收入、年齡、職業等條件,提供廉價公宅出售,並且在僅能回售政府(加計通膨),並且不得繼承,以回售價格退回(如有特殊情況,如配偶、或直系親屬未滿 20 歲等等另定之)。

綜觀以上敘述,我們可以看出,社宅對於抑制房價是個相對治本的方法,不過在實施上牽涉到大量修法和地目更動,曠日耗時,是個需要長期經營的政策,可能需要搭配限貸和囤房稅等等較立竿見影的方法。(待續)

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