◎ 方多馬
台灣都市更新的推動，是建立在一個假設房地產價格將會不斷上漲的基礎上，樂觀的相信，更新後的價格，將永遠高於更新前的價格。然而不動產市場和其他資產、商品一樣，不可能只漲不跌，問題是不少人對房市仍抱持過度樂觀，認為短線震盪並不影響他們對長期上升趨勢的信心。
對不動產市場的發展，我們應該好好回頭看看日本。八○年代的日本隨著經濟起飛，國內不動產價格也跟著一飛沖天。根據「財團法人日本不動產研究所」對六大都會區（東京都、橫濱、名古屋、京都、大阪和神戶）的地價統計資料顯示，從一九八五年到一九九○年間，商業用地的地價上漲近四○○％，住宅用地的地價也上漲了至少二六○％。然而在一九九○年代經濟泡沫化爆發，日本開始進入所謂的「失落的十年」，到了二○一六年六大都會區的商業用地地價，僅剩一九九○年全盛時期約十七％，住宅用地也僅剩約三十六％。依其統計資料，東京都二○一六年底的平均房價，更是僅剩一九九三年中的平均房價一半不到，而二○一六年的房價，已經算是東京都近十年來的相對高點。
在台灣，被不動產市場所操控的都市更新是被動的，面臨不動產市場可能的泡沫化，都更也無法永續發展。這樣的都更，本來就是一場賭注，其延伸出來所謂都更「零出資」的「讓利」，也不過是透過權利變換，把地主當成「朝三暮四」故事中的猴子。而那最誘人的都更容積獎勵，細究起來也可能變成債留子孫的一筆糊塗帳，讓下一代的都市更新可能因區內所有權人的暴增和容積使用已達上限等因素，導致未來整合更新愈發困難重重。這樣的都更，是在沒有宏觀思維下，對都市發展的蠻橫豪賭和對後代子孫的剝削，對都市更新的未來種下可能形成泡沫化的隱憂。
（作者為城市規劃師）
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