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法操》HKA電競選手不行,陳威霖可以嗎?–住戶規約可以漫無邊際嗎?

在這個寸土寸金的年代,要在台灣市區擁有一棟獨棟房子以可說是難上加難,也因此出現公寓大樓這種集合式住宅,供住戶有落腳的去處。但考量到公寓大廈具有多人聚集的特性,為了要確保每位住戶的居住安寧及安全,在公寓大廈管理條例第15條便規定,區分所有權人就專有部分的使用,應依照使用執照所載用途及規約為使用,以平衡居住安寧及住戶使用權的問題。

法操司想傳媒

前幾日電競選手陳威霖獲得遊戲《爐石戰記》世界冠軍,獲得將近美金25萬元的高額獎金,引起民眾再次對於電競產業的關注。但根據新聞報導,香港電競戰隊HKA的8名成員,於日前欲搬入位在南港某豪宅內的宿舍,卻遭豪宅管委會阻攔。管委會律師表示,依據管委會的規約,屋主不得將房屋作為員工宿舍使用,因此有權禁止他們入住。這樣的狀況不免讓人連想到電競玩家在社會上受歧視的情形。

前幾日電競選手陳威霖獲得遊戲《爐石戰記》世界冠軍,獲得將近美金25萬元的高額獎金,引起民眾再次對於電競產業的關注。(圖片來源:翻攝自《Flash Wolves》閃電狼職業電競隊臉書)

管委會規約是什麼?

在這個寸土寸金的年代,要在台灣市區擁有一棟獨棟房子以可說是難上加難,也因此出現公寓大樓這種集合式住宅,供住戶有落腳的去處。

這種公寓大廈形式的住宅,通常會有所謂「共用部分」及「專有部分」的分別。所謂的專有部分,簡單地說就是住戶自己所有的範圍;共用部分,則是專有部分以外的公共區域,例如共用健身房、游泳池。

原則上,每個住戶對於專有部分都可以自由為使用,而不受到其他人的干涉,公寓大廈管理條例第4條也規定,各區分所有權人(也就是住戶)就其專有部分,除了法律另有規定外,可以自由使用、收益、處分,且不受他人干預。

但考量到公寓大廈具有多人聚集的特性,為了要確保每位住戶的居住安寧及安全,在公寓大廈管理條例第15條便規定,區分所有權人就專有部分的使用,應依照使用執照所載用途及規約為使用,以平衡居住安寧及住戶使用權的問題。

前幾日電競選手陳威霖獲得遊戲《爐石戰記》世界冠軍,獲得將近美金25萬元的高額獎金,引起民眾再次對於電競產業的關注。(圖片來源:翻攝自《Flash Wolves》閃電狼職業電競隊臉書)

規約不可以漫無邊際地限制

依據台灣高等法院在104年上更(一)字第106號判決中就指出:系爭決議所增訂規約…一律禁止各區分所有權人於系爭大廈專有部分經營「八大行業、餐飲業、宗教團體活動場所、瓦斯煤氣業、葬儀社、當鋪、老人安養院、資訊休閒業」,並以「有損害社區生活品質及造成社區危害等公共安全顧慮之行業」等定義不明之概括條款限制區分所有權人對其各自專有部分之使用、收益及處分權能,已逾越法令規定,依前揭說明,所為系爭決議應屬無效。

依照上面的邏輯可以得出,雖然規約的確可以限制區分所有權人的使用,但這樣的限制並非漫無邊際,不得以定義不明的概括條款限制使用。在台灣高等法院104年上字第983號判決中,法院也認為如以多數決方式,將自己權利不合理擴張,形成對少數區分所有權人不利之決議,可以認為是以不正方法侵害損害他人為主要目的,屬權利濫用。

因此在本案中,這樣的規約透過會議多數決的方式,對房東、承租人就其專有部分的使用造成了過度的限制,有可能屬於權利濫用的情形,這樣的規約有可能會被視為無效。

我可以拿新的規約說以前的使用方法違反規約嗎?

又根據前面的新聞,戰隊經理指出簽約之後15日才看到規約,在看到規約之後又陸續出現各種限制。

退萬步言,假設前面說到的規約定並沒有因權利濫用而無效的情形,且如經理所說,今天住戶在得知HKA租用其中一戶當作宿舍,並即將搬入社區後,才修改規約的話,那可以用這個新規約限制嗎?

針對這個問題,台灣高等法院在104年上字第983號判決中指出:公寓大廈管理條例,並無社區規約之修訂或增訂得溯及既往之規定,因此區分所有權人會議對該社區規約有關住戶權利義務之限制所為修訂或增訂之決議,只能就住戶規約修訂或增訂後所發生之事項,始有適用;規約修訂或增訂前所發生之事項,依不溯及既往原則,則仍應適用修訂或增訂前原有住戶規約之規定。

本案中,如果規約是在屋主將房屋出租給HKA作為宿舍後才訂立,那依照前面這個判決的意旨,基於不溯及既往原則,自然不得以事後增訂的規約禁止作為宿舍為理由,限制出租人、承租人的使用。

後續仍待觀察

住戶規約問題並不是第一次發生,且往往因此造成住戶間的激烈紛爭。如何才能平衡住戶公共利益及所有權人所有權的行使,將有帶我們繼續探討及觀察。

本文經授權轉載自法操 HKA電競選手不行,陳威霖可以嗎?–住戶規約可以漫無邊際嗎?

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