◎ 林左裕
日前立委提案「自用住宅租賃法草案」付委審查，內容包括規範房東在租約到期後，若無正當理由，不得拒絕房客續租；房租必須在消費者物價指數（CPI）漲幅超過百分之四時才能漲租，且租金漲幅不能超過CPI，否則罰款20萬元；房客若因不可歸責於己的原因而積欠房租兩個月，且符合中低收入戶標準，房東不得解約，但可向內政部申請由住宅基金代付租金；不得限制租屋者之性別、年齡及職業等非必要條件。此法立意雖良善，旨在保護租屋者及弱勢族群，但此消息一出，卻引發正反兩極意見。在法案檢討期間，值得深入探討。
有立委提出「自用房屋租賃法草案」，主張房東在租屋到期後，若無正當理由，不能拒絕房客續租，也不能任意漲租。（資料照，記者郭顏慧攝）
由於以往我國政府多陷入「不動產是火車頭產業」的迷思，住宅政策歲多以推動「住宅自有」為目標，因此相較於不動產交易，住宅租賃市場較不受政府重視。直到美國次級房貸風暴後實施的寬鬆貨幣政策再度將房價炒高後，高房價低所得現象排擠消費及經濟動能、以及「巢運」等社會運動終於導致政黨輪替，輔以最近之惡房東新聞等影響，使得立委有此芻議。立法精神雖在解決當下之租賃問題及保護承租者，然一契約若未盡公平，讓房東覺得處處掣肘，反而可能產生供給閉鎖現象，引發後續房東不願維修、租屋品質下降或租金暗盤等問題。甚至對於目前全國超過一百六十萬戶的空屋釋出至租屋市場產生反效果。
目前該草案中有幾點值得深入探討。首先是物價漲幅限制，通常房東及租戶應能接受CPI為調幅之規範，然CPI是全國平均指標，不動產在不同區域的供需各異，當CPI之調幅與市場供需差距過大時，即可能產生價格限制現象，久而久之即可能引發上述之問題。以美國為例，以前長期實施「租金管制」區域的房屋品質及外觀，從照片來看與被原子彈轟炸過後的房屋所差無幾；況且在目前台灣多處超額供給之區域，按經濟學原理若大批釋出至租屋市場，可能引導租金下跌，此CPI規範反而使房東有理由不降房租。
其次是租賃條件不得限制年齡、性別及職業等因素，此條款應原為反歧視而訂，但若房東在管理及安全上之考量，或許有其必要性，否則目前全台最大的違法者將是規定男、女生分住的校內、外宿舍。
第三是房東無自住或正當理由，須給房客延居最長兩年。此規範之目的應在保障民眾租屋之權益，鼓勵租屋需求，然房東規避此條款之理由最為簡單，就是本身或家人有自住需求。若此款無法落實，則可能淪為空談。
最後是低收入之房客若有欠租等情事，房東不得解約，需先向內政部申請住宅基金代付。此舉無異將所有的出租住宅引導為社會住宅，將政府須承擔的公租屋供給移轉給私部門承擔。預期未來可能產生問題為住宅基金的額度、申請程序的冗長流程外，對中低收入戶的實質認定（如所得等）亦相當困難。然最可能引發的現象是，房東未來在出租時，將直接排除中低收入戶以避免困擾，反而讓他們租不到房子，可謂「愛之適足以害之」。
近年來在部分都市房價高不可攀的情況下，我國的住宅政策以強化租屋市場為購屋市場替代品的方向，已勢在必行，然以往因租賃相關規範不夠周延，不僅有惡房東，亦有奧房客，因此制定一套兼顧兩造權益及尊重市場機能的公平契約，將能順勢引導目前超額供給的不動產交易市場進入租屋市場，除了能提供民眾在高房價購屋之另一選擇外，亦能紓緩政府增建社會住宅供給的財政壓力，讓我們期待立法諸公們能研擬出一套良善且兼顧公平及市場的租屋規範。
（作者為國立政治大學地政系特聘教授）
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