◎ 李基勝
現行的實價登錄，原則上由買方單獨申報。但若該買賣係由不動產經紀業者居間完成的，則由業者申報；若由代書（地政士）辦理過戶登記，則由代書申報。雖然，不動產經紀業者常與特定代書合作，且多於簽約時，找來特定代書參與，此時代書固然多半能知悉成交實價。但現實生活中，仍不乏見代書於受託辦理過戶時，才被告知成交價格。縱使代書懷疑買方虛報價格，也因欠缺法定調查權，而無從查知實情。因此，縱使代書係被蒙蔽而錯誤申報，依照現行的地政士法第51條之1，也應受罰。顯然很不合理！所以立法委員不分藍綠均提案修正，即經主管機關限期改正而不改正時，才受罰（即與買方自行申報者相同）。
孰料立法院通過該修正案，卻隨即招來各界（包括許多不動產學者）非議，認為此舉會將現行的「實價登錄」變成「虛價登錄」，最後行政院更提出覆議。這真是一件莫名其妙的奇談怪事！
因為現行的不動產移轉均由買賣雙方共同負責報稅。縱使將成交實價填入土地增值稅申報書第7欄「本筆土地契約所載金額」，契稅申報書第6欄「移轉價格」，前者仍准當事人選用「公告土地現值」（縱然低於成交實價甚鉅）課徵土地增值稅；後者除非當事人願意，不然仍一律以「房屋課稅現值」課徵契稅。又實價登錄，不必於報稅或過戶時，同時送件；反而於辦妥過戶登記後，再另行申報，且賣方不用共同負責。
為什麼現行法制允許買方單獨申辦實價登錄，而不用賣方參與？難道不會有漏洞，讓買方得以恣意高報成交價格嗎？難道不是刻意免除賣方的申報責任及其牽制，以利買方拉高成交價格嗎？論者或謂：可用報稅文件來勾稽查核。這是自欺欺人的說法，因為既然不用依照成交實價課徵土地增值稅及契稅，自然可以配合「實價登錄」之需，而隨意拉抬。（這未嘗不是房價節節升高的幫兇之一！）
雖然，據統計，申報不實而受罰的案例不多，代書受罰的比例也低於萬分之一，並不能證明不實登錄案件只有一丁點，而只能說明被抓到的只有那麼多！換言之，不無可能是地政機關怠於勾稽查核，或者地政機關根本無力為之。畢竟，查核登錄是否確實，絕非比對私契約書，即可了然；必要時，還要查核資金流向，這不是地政機關所能單獨為之者！
如果，實價登錄是由買賣雙方共同負責。當申報不實，則已觸犯刑法第214條規定：「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」顯然比現行制度更能發揮嚇阻作用。
行政院如果有心貫徹實價登錄，本應徹底檢討前揭缺漏，另提修正法案，而非僅僅針對地政士法第51條之1修正案提出覆議。
此外，更奇怪的是：各界在批判立法院修正地政士法第51條之1的時候，卻幾乎無人論及現行制度早就存在誘發登錄不實的大漏洞。事實上，學界對此也知之甚詳。何以此刻卻幾乎一面倒的忽略此一問題，而且撲天蓋地的指責立法委員的不是！似乎有一隻看不見的手，在背後引導輿論方向！莫非當中別有企圖！（作者為立法院法制局助理研究員，代書考試及格）
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