◎ 陳冠甫
現今房價高漲，我國中央銀行將於這周四召開理監事會，相關市場聲音都在討論是否再祭第六波房市管制措施。根據報載有不具名的央行理事表示，央行在本季理事會上「必定」會討論房市管制相關議題，預計有多套劇本，包括降低第二戶房貸的貸款成數，或下調豪宅貸款門檻等，其中，關於第二戶的房貸管制措施有分成特定區以及全台灣擴大管制第二戶的方式。
筆者觀察，此二種劇本的最大公約數，有可能是會落在特地區僅限貸款七成降為六成，其餘地區則限定第二戶為七成的方式，此應是較為折衷的方式；另外關於新青安貸款的管制，有報載研判中央銀行可能委託財政部加強貸後管理，避免人頭戶炒房，或限制成數最高不得逾八成等措施，並由財政部注意過戶之後，房屋跟土地的謄本是否有「產權不得移轉」註記；並於一定期間後，向房貸戶索取年度所得報稅資料，檢視是否有租金收入。
筆者認為財政部的管理措施可行性不高，首先，在我國借名登記契約是合法的契約關係下，當事人僅需要透過私人的契約約定即可，人頭戶本身的借名登記契約仍屬合法，根本無庸做相關的產權預告登記或是註記。只要由權利人保有權狀以及繳納稅捐證明，即可在衍生未來訴訟中獲得相關保障，此部分公部門可以說完全不知情。
再者，向房貸戶檢索所得報稅資料，更是如同削足適履，原因在於此舉應會讓租賃市場再度進入地下化，現行法僅針對包租業者有實價登錄之義務，對於自然人並無任何管制措施。一方面財政部透過所得資料查緝新青安的後續使用狀況，一方面內政部又鼓勵房東報稅及釋放房源變成公益出租人、對弱勢租屋族加強租金補貼，但此舉如何期待多屋族會因此勇於報稅?則此管制重手一下，政府鼓勵包租代管的房源釋出未來又將成為阻礙，會否因管制新青安而排擠到包代管以及租金補貼政策的效率?值得疑慮。
綜上，筆者認為信用管制第二戶對於短期資金流動失衡較有抑制的效果；但在新青安管制方面，不僅於法窒礙難行；同時也會影響租賃住宅房屋來源的數量；而有讓住宅租賃市場再度黑市化的隱憂。 唯一解方應是全面實施住宅租賃實價登錄，讓自然人有法律依據不得不報稅，一方面可以讓住宅租賃市場完全透明化，再加強租金補貼措施的加碼落實，唯有租賃市場的供貨量先不失調，才會間接讓買賣市場有健康的發展。
（作者是律師 台北大學不動產與城鄉學系博士班 不動產經紀人）
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