反觀中國房市二○二四年恐仍處於弱勢盤整階段，特別是二○二四年一月下旬爆發香港高等法院向中國恆大發出清算令。（路透資料照）

劉佩真／台經院產經資料庫總監、APIAA理事

相較於台灣近期房市在總統大選過後，可望持續朝向正向的態勢發展，係因先前累積的遞延性買盤及預售推案逐漸回籠，加上青年安心成家方案二．○政策持續實施，讓首購族的買氣可望陸續釋出，因而短期內國內房市可望延續二○二三年下半年以來這一波的剛性自住潮。

反觀中國房市二○二四年恐仍處於弱勢盤整階段，特別是二○二四年一月下旬爆發香港高等法院向中國恆大發出清算令，一旦生效，恆大就必須進入清算程序，顯然恆大的案例將令其他正在重組中國房地產開發業者喪失信心，對於中國經濟也將造成負面影響；事實上，二○二四年中國房市恐將持續處修正期，反映受限於短期內居民收入與就業預期仍然較弱、部分購房需求在前期透支、居民對新房交付仍有擔憂、房價下跌加重觀望情緒等因素的影響，加上人口結構不佳等長期因素的負面影響，以及房市債務高築問題也並非即刻可完全解除警報，故導致對岸房市景氣短期內難因政策的利多刺激而出現反轉向上的格局。

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事實上，以台灣房市而言，雖然二○二四年台北市辦公室租賃市場中的房東主導力漸趨轉弱，預計空置率將進一步走揚至七．五％、租金水準年增率減緩至一．五％，所幸占不動產業大宗的一般住宅市場景氣將可呈現量小增價穩的局面，以及土地交易、商用不動產投資買賣市場將因自用型買方回籠、不動產開發商伺機而動獲得推升動能，況且店面租賃市場持續因觀光市場翻揚而續呈復甦態勢，故預測二○二四年國內不動產市場景氣將呈現微幅成長的局面。

值得一提的是囤房稅二．○政策的實施及影響，預計影響最大的將是多屋族及不動產開發商，畢竟其興建房屋存貨的認定較為嚴格，其中五年以上持有將課徵四．八％的囤房稅。預計多戶房屋持有者房屋稅負將有所增加，但以目前房市景氣正處於逐步獲得改善之際，則不大容易發生屋主拋售的狀況，反而藉由釋出空屋作為出租，並將稅負增加的部分轉嫁至租金的可能性較大，而不動產開發商則雖將積極處理餘屋，特別是銷售期較長的大面積、高總價建案，但因賣方認為房價無下跌空間，因而不動產開發商也不易出現削價出售的局面，同時未來不動產開發商因應囤房稅二．○政策，推案的策略上將由先前的邊建邊售轉變為先發包、預售的型態，避免銷售期間過長而遭到課徵囤房稅的窘境。

再者以中國房市二○二四年的表現而言，相較於台灣可望擺脫二○二三年上半年的谷底，而二○二四年將呈現房市景氣小陽春的局面，對岸則顯得較為保守，畢竟在歷經二○二三年中國房地產業需求轉弱、供給衝擊、債務高築、大型房地產開發經營業者頻爆出財務危機的背景下，整體基本面仍是相對脆弱；也就是雖然中國中央官方二○二四年政策的走向將以防範化解重點領域風險為重點之一，即統籌化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，堅決守住不發生系統性風險的底線，同時藉由因城施策的政策工具，來支持剛性和改善性住房需求，並加快推進保障性住房建設、平急兩用公共基礎設施建設和城中村改造；而中國地方政府則是鎖定提升新建商品住宅品質，增加市場有效供給，不斷滿足居民剛性和改善性住房需求，或是加強住房保障籌集，含租賃型和配售型保障房，甚至積極穩妥化解房地產風險，部分城市則是支持社會資本方通過專案融資、公司融資等方式向開發性金融機構、商業銀行等申請低利率、長週期貸款，允許社會資本以未來現金流、相關設施未來收益作為還款來源。

不過中國從中央到地方政府的整體政策成效恐備受考驗，因為除了二○二四年各主要預測機構皆預估中國經濟成長率將較二○二三年趨緩，且不及五％的影響外，市場仍存在消費者信心修復不及預期、政策放鬆力道不及預期、房價超預期下跌、房企盈利能力大幅下降、行業信用風險超預期蔓延等風險因素。

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