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政府推行社會住宅包租代管，已經有六年時間。現在全國帳面統計有四萬戶參與，但此一數字是以累計戶數計算，存在重複的申請戶，不是真實的總戶數。即使政府出台對房東有利的優惠，要達標政府預設的八萬戶，仍有段距離。我以一個從事社宅包租代管的從業人員，想對此一政策有幾個面向的觀察跟建議。
房東誘因不足：政府未能誘使屋主有想減稅的誘因，因為屋主持有房屋稅的稅金過低，導致屋主缺乏出租做社會住宅的意願。
房東濫用社宅合約：聰明的房東會利用社宅的合約來調漲租金，因為沒有需額外支出的費用，寧願租金調高一點，而房客也有補貼當作漲租的藉口。因此，社宅代管對租客的租金負擔沒有減輕。
房客限制太多：房客資格在社宅裡仍要看戶籍內的直系血親的財產跟所得資料，造成房客加入的困擾。而且，有身心障礙及六十五歲以上身分的租客，也最難被房東青睞。
業者獲利不足：業者不能從屋主及房客收取費用，只能賺政策上機會財，業者只能賺政府補貼每件社宅的媒合、代管費，且政府給的每一筆費用，只給固定金額，也有地域上的區別，除了台北比較高費用之外，其餘縣市則差強人意。因此，社宅代管行業難有誘因增加從業人員的勞動保障，也難提供優質服務。
綜合以上問題，政府應當調整政策，提高屋主持有房屋稅的稅金，增加屋主的出租意願，並且減少社宅限制，尤其社宅資格應與三百億租金補貼的身分資格一致。此外，政府透過補助業者媒合及代管費，去誘使房東加入，總體是失敗的。參照日本的做法，應該是讓屋主承擔媒合房客的服務費用及代管費用，只要房客有符合補助身分，屋主有參與包租代管，也享有減稅、修繕、公證費補助優惠。少了政府固定的媒合及代管費框架，業者也才能有相應的服務量能。
（作者為社會住宅包租代管業者）
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