◎ 張耀仁
根據日昨自由時報報載，根據內政部最新都市更新發展計畫（二○二三到二○二六年），過去三年全國都更案核定件數二五六件，主要集中在六都，廿二縣市中有十三個、近六成是連三年掛蛋。房產業者指出，以過去三年都更核定案分布，六都占比超過九十六％，後者連四％都不到，十三縣市更連續三年掛零，這一四七萬戶就像是未受到都更政策誘因帶動重建的老屋孤兒。16縣市占比連4％都不到。根據計畫統計，二○一九年起至二○二一年，全國共核定二五六件都更案，其中六都共二四七件、占比逾九十六％；但日前發生強震災情的花東地區，連續三年都更核定案掛蛋，其餘掛零縣市為基隆市、宜蘭縣、新竹縣、苗栗縣、彰化縣、南投縣、嘉義縣市，以及屏東縣、金門縣與連江縣。
信義房屋經理曾敬德指出，房市平價區域都更相對困難，主要是透過大量整合參與的都更改建，並不符合開發效益；瑞普萊坊總監黃舒衛也說，工料雙缺引發建築成本飆漲，直接衝擊地主、建商原談定的合建分收比，尤其是房價相對低、建造成本占比高的區域，都更難度更高。因此，在工料雙漲，建商都更合建卻步不前時，「都市自力更新｣方興未艾，生正逢時，是值得大力推廣的一帖都更良方。
台北市水源四、五期整宅更新案，由住戶自組更新會，自力奔走、協調住戶，獲178戶百分之百同意。拆除舊宅、整地，歷經10年，這是北市首件整宅自力更新案。住戶回首來時路，雖然苦不堪言，卻顯得非常欣喜。
「都市更新條例」第22條訂定：經劃定應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元,舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實施之。前項之申請，應經該更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過十分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意。自力都更又分為「自辦」及「委辦」兩種，「自辦」是由土地及合法建築物所有權人自組都市更新會，政府立案許可後即成為合法之法人組織；也可選擇不組織更新會，委託都更公司或建經公司當作代理實施者，就稱為「委辦」。都更資金來源都是由土地及合法建築物所有權人自籌。「自力都更」因無建商的介入，都更新完成建物均為原地主所有，若為「民辦都更」因由建商主責，需考量其建築成本及利潤，建商需與土地及合法建築物所有權人以合建方式協議建物的分配。而自力更新則全部由地主分回全部都更後之房產，即便是興建成本上漲，其所分回房地價值也是水漲船高，所以並不至於因為興建成本而卻步，停止都更之進行。都更本身就是一種投資行為，從開發到評估到專業施工到發回分潤的類建設事業，地主同時具備類似建設公司股東的角色，為了發揮最高投資效益及控管風險，可以委任有經驗有執行力的專業團隊，有效率的推動，創造更新後不動產的價值。自力更新是都市更新的核心價值，過去的都市更新偏向多由建商主導，「都更就是建商推案」，因此建商是否選案而做，決定了都市更新的成效，而不具推案價值的南部地區或東部地區或是近年來工料雙漲就影響了建商都更的意願。由社區自力主導更新有很多好處，例如用心與認真、普遍與全面、更新利益歸全社區共享；因為自力更新符合集體利益與公共利益。為了強化自力更新的基礎，都市更新條例的修訂，已經讓社區更新會很容易成為實施者，或是由更新會委託具法令認證的專業團體如都更公司或是建經公司，協助各項都更專業事務推動。其次，政府也設計規劃了財務支援制度，讓民眾可以輕鬆負擔，銀行體系對自力更新的資金調度融通的支援系統近年來也都可以隨步跟上。自力更新財務規劃，毋庸置疑。而專業團隊亦可以依據地主分回的需求及市場銷售需求進行重建計劃及建築圖面擬定，依照都市更新權利變換計劃的方式，分算個別地主在都市更新前及後之總成本以及分得的的權利價值。從前期的協助整合地主報核都市更新審議程序到申請建築執照，辦理建築銀行融資、營建發包、協助執行都市更新全案新建大樓之建築管理、產品規劃、建材選配、相關廠商遴選(如建築師、建築經理公司、代理銷售公司、物業保全管理公司等)、品質監督、銷售、交屋保固一直到完工交屋，成立委員會最後完成都市更新，並委託地政士辦理都市更新完工建物之第一次建物所有權登記。
自主更新推動都市更新的三大課題，包括資金，人性，專業均可透過實施者或找到代理實施者把這三大課題整合起來，都市自力更新，生正逢時，值得大力推廣與鼓勵。
（作者為文化大學土地資源學系兼任副教授，前嘉義市都市發展處處長）
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