◎ 于俊明
行政院會十一日通過房地合一稅2.0，修正短期持有的定義，從二年拉長為五年；相對個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年可以適用優惠稅率來看，等於持有六年以上是自用，否則就是有炒房之虞。姑且不論這樣一刀切的劃分是否合理，但將閉鎖期延長至五年，宜注意下列後遺症的產生：
第一，形成轉嫁：特別是在土地供給稀少地區，因為供給彈性越大則轉嫁部分越大，反而墊高購屋或購地成本，增加產業或購屋者負擔。
第二，造成「閉鎖效果（locked-in effect）」：流動性降低的結果，造成地方稅收（契稅、土地增值稅、印花稅等）大量漏損，以及周邊服務產業（例如不動產仲介業、不動產經紀業、地政士業等）與換屋經濟效益的損失。而房地合一稅的法定用途係用於「住宅政策及長期照顧服務支出」，自然也將因短收而波及該等財源。
第三，出現避稅後遺症：民眾為了避稅，可能延遲五年閉鎖期間才能過戶，此際，買方不能取得物權，影響交易安全甚鉅。又，五年後的「售出效果（lock-out effect）」，容易造成市場的不穩定。
第四，影響土地整併開發：建築基地或整體開發範圍，因地主人數眾多，其各自取得時點不一，當重稅率閉鎖期間延長，勢將增加整併困難，造成經濟活力傷筋害骨，斲喪產業競爭力。
稅制一向為政府用以調控市場之重要工具，然而其亦如兩面刃，不宜將重稅率之期間閉鎖過長，以減少後遺症。
（作者為中華民國不動產公會全聯會秘書長）
◎ 黃英哲
去年房價飆漲的速度，確實超乎預期，也引起各界重視，而有修改房地合一稅的提案。只是看到新聞報導的修法內容，真的要好好檢討、省思。
是的，只要提到房價的問題，第一個讓人想到的，就是房地合一稅！自從民國一百年實施奢侈稅，一○五年改成房地合一稅，迄今，也有十年了。回顧這些年，只有新法開始實施的那一、兩年，房地產交易量減少；房價呢？事實證明，房價是逐年上漲。
房地產的交易，真的和一般商品不一樣！台灣房地產最大的特色，就是稀有性、不可替代性；而房地產同時也是民生必需品。經濟學最基本的供需理論，需求大於供給的時候，價格一定會上漲。房地產的供給是有限的，當民眾有購屋需求的時候，賣方一定會比買方強勢；也就理所當然的，賣方會把所有的成本都加在售價裡，轉嫁到買方身上，包括稅金。買方會嫌貴而不買嗎？不可能，因為這間不買，下一間拿出來賣的，價格可能會開更高！而且，即使附近有同類型的產品要出售，賣方也不見得願意低價出售。即使有願意低價出售的屋主，通常這種案子第一時間會被投資客搶走。
事實上，中古屋市場裡的投資客，並沒有因為房地合一稅而消失；其實投資客早已經算好了成本和利潤，包括要付多少稅金，統統都加在售價裡了。所以有時候會在實價登錄裡看到，同一間房子，幾個月前和幾個月後的售價，差了幾百萬。如果持有滿一年，還沒有出售，或許會隨著房地合一稅的降低而調降售價；只是，在此刻房市交易熱絡的時候，有可能隔年的售價會更高。
當然，影響房價的因素很多，但是，這十年來的經驗告訴我們，稅金成本加到售價裡的結果，只會加快房價上漲的速度。如果修改房地合一稅的方案，是要延長高稅額的年限，不免讓人憂心。奢侈稅的實施能夠實現居住正義的話，就不用改成房地合一稅；房地合一稅能夠有效抑制房價的話，今天我們也不會看到逐年飆漲的實價登錄。奢侈稅、房地合一稅，實施的結果如何，現在正是檢討與省思的時候；如果修法的方向是要加重課稅的條件，是否還要再用十年的時間來證明房價會繼續飆漲呢？
（作者為房屋仲介，屏東市民）
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