◎ 饒後樂
日前參與一場公寓大廈爭議調處，狀況是某社區頂樓漏水，連在一起的四戶要求管理委員會修繕，管理委員卻推三阻四、用盡藉口就是不修。漏水狀況持續年餘，頂樓住戶苦不堪言。
公寓大廈管理在處理集合住宅的公共事務，需要藉由「外部誘因」和「成員集體正確行動」來避免「公共財的悲劇」。推動良好公寓大廈管理除了可以提升社區大樓居民生活品質與安全，還可以降低人謀不臧所衍生的社會成本，是社會長期安定發展下的必然趨勢。其中公寓大廈管理條例提供居民共同遵循的「規則」，有了這個標準，不同利益立場的成員才能迅速解決爭端。而依法律規定和主管機關解釋，樓頂平台為共用部分，應由管理委員會維護修繕，因此頂樓住戶的要求於法有據。
但大眾對這個由菁英階層所導入的集體主義規則並不買帳，公寓大廈仍停留在「個人主義」，對「追求長遠利益」興趣缺缺。
立法前由於缺乏建構良好管理所需的社會條件，社區大樓居民只顧眼前，追求自己和組織「最低支出」，對於「組織管理運作」，只在乎「自己能夠獲得的利益或服務」。提醒他們「要積存長期修繕基金」，他們會說：「未來的事未來再說！」「那時已經賣房子了！」在這個思路下，省錢可是超越法律的最高指導原則，社區大樓縱使設有基金，但居民卻從來不認真思考這筆錢該用在何處！常把它解釋為「一筆不可動用的錢」。任何居民要求管委會修繕或賠償，就自動成為公敵。管理委員為迎合多數期待，不是百般刁難，就是期待其知難而退。因此經費龐大、基金不夠，都可以是不修繕的藉口，要不就拗打折給付，一半一半、三分之一等，有的還再加上附帶條件，如修完五年內不得再提出要求。住戶不服，只能去打官司。
樓頂漏水爭議的背後是集體主義和個人主義的對撞，是盧梭社會契約論中「公意（著眼公共利益）」與「眾意（私人意志的總和）」的衝突，讓夾在中間的人很痛苦。頂樓住戶依法要求管理委員會修漏水得三催四請，好似自己做錯了什麼。另一方面，管理委員也夾在法律和民粹期待之間，左右為難，常被罵甚至被告。
要解決這個困境，必須改變民眾觀念，否則公寓大廈內部相對機制，如積存公共基金、制定授權規則等管理作為無以萌生。政府應積極介入輔導，否則公寓大廈會在公意和眾意拉扯下，繼續原地打轉。
（作者是新北市公寓大廈爭議事件調處委員）
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