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自由廣場》老屋改建 當然要有足夠的容積獎勵

2018-06-26 06:00

◎ 胡偉良

都市中老公寓問題已經愈來愈嚴重,雖然政府為此推出了危老條例,但是迄今仍然只見零零落落的少許成功案例。原因何在?誘因不足是最大原因。

一些不務實的學者專家不斷提出「高容積會降低居住品質」這樣的空泛主張,去阻撓「藉容積獎勵來改建危老房子」的落實。沒有適當的容積獎勵措施,老屋想在改建後換回原來的室內面積,在絕大多數的情況下都有困難。

那些早期興建而如今仍舊居住在老屋的屋主,經濟上都不算寬裕,若不給予改建「足夠的容積獎勵誘因」,那麼改建後原本即已不充裕的室內面積縮小,又得繳管理費,加上改建後暴增的房屋稅賦,要這些老屋的屋主同意改建不是強人所難嗎?

再好的政策也要看執行的可落實度,大家不妨先來檢視一下當前台灣的老屋現況:

一、屋項加蓋、法定空地的佔用幾乎成了普遍現象,這些早期老舊建物的現存容積,均已遠遠超過新法規的允建容積,甚至大過「都更改建」可給予容積獎勵的最大上限(50%),所以該不該對危險老舊建物給予更寬厚的容積獎勵至為明顯(目前最大上限是40%,平均則僅約為20%,兩年後會因時程獎勵期滿而再減少10%),這時候若再漠視這個已存在的現況(老舊、危險、又充滿大量違建卻無法拆除),而辯稱給予稍多的容積獎勵會影響生活品質,豈不是睜眼說瞎話?

所以筆者認為「危老改建」的基礎容積獎勵,應較現行法規至少提高10%以上(即原條例之基本獎勵16%上調為26~30%),並以總獎勵值50%為上限(現行法規6~9條的獎勵陳義過高,對中小型改建並無實益)。

二、台北市絕大多數的住宅區(住三)容積率只有225%,比相鄰的新北市住宅區容積率300%要低了33%,難道是因為台北市的公共設施水準(設定容積率的基準)不如新北市?這也是台北市房價遠遠超過鄰近新北市的主因。因為同樣的土地面積,台北市卻僅能蓋出較少的樓地板面積。因此,筆者主張台北市的住宅區容積率應予提高(住三提高為300%)。

三、檢視現在已經改建完成的案例,真正由原住戶完成改建遷回居住的比例其實很低,究其原因不外乎:認知不清(住宅區的想比照商業區、房價50萬的想比照房價100萬的、5層樓想比照3層樓甚至2層樓的)、貪婪(不想吃虧卻又想占便宜)、不勞而獲(等待天上掉下來禮物,期待藉由改建翻身致富),上述原因使得改建狀況不僅不會改善,還會日趨困難。倘若政府和民眾都不去面對現實,那麼大家只有再空等待下去,直到大地震來替我們進行都更了!

(作者為營建管理博士,著有《你一定要知道的都市更新》)

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