◎ 朱芳妮
房地產市場會受心理因素的影響，造成房地產價格脫離其基本面價值而不斷攀升，進而出現投機性泡沫，此即房市之「非理性繁榮」。今年七月由亞洲暨世界華人不動產學會舉辦的聯合國際學術研討會，很榮幸邀請到二○一三年諾貝爾經濟學獎得主Robert J. Shiller擔任論壇主講人，分享其對住宅市場資產價值膨脹課題之研究成果。在其所著《非理性繁榮》書中指出，美國建築成本、人口及利率的長期趨勢與住宅價格變動，均無持續相關性，難以僅從經濟面因素解釋房價飛漲現象。台灣歷經四次較明顯的房市景氣高峰期，以台北市為例，利率與人口增長趨勢同樣相對穩定，營造工程物價總指數與預售屋價格變動趨勢，似有較明顯的關聯性；然是否有其他非基本面因素左右了台灣房價變化？
Prof. Shiller認為，投資者信心與預期心理、回饋理論、新聞媒體渲染、從眾行為和思想傳染等論點，可支持投機性市場存在非理性繁榮。筆者比較台灣經濟發展研究中心編制的「未來半年購買耐久性財貨時機」指數、營建署「住宅需求動向調查」欲購屋投資比例，與信義房價指數長期趨勢，發現民眾購買耐久財信心和購屋投資動機，與對房價趨勢的預期，應有某種程度之關聯性。此外，台灣不動產及住宅服務業ＧＤＰ占整體ＧＤＰ比率，從一九八一年的六．六四％上升至一九九六年的十．一九％，之後呈現緩步下降趨勢，至二○一五年為八．四六％，故自二○○九年以來的房價上漲與不動產相關產業的貢獻，似無明顯關聯性。加上近年來家庭可支配所得年增率、國民投資毛額及平均每人民間消費支出年增率均逐年下降，房價泡沫來自price-to-price回饋理論的比例應相對較高，即過去價格上漲助長了價格將進一步上漲的預期，或因激發了投資者信心和熱情，導致未來價格進一步上漲。從眾行為和思想傳染亦可能是台灣房價不斷被墊高的原因之一，投資者察覺有大量投資人進場時，易認為市場前景可期而隨之進場；或因過度自信，認為自己不會是墊高房價的最後一隻白老鼠；或覺得若現在不進場投資，未來房價更高將更難進場，其理性決策便是跟著投資，實際上卻是大眾不理性行為之聚合。
在書的最後，Prof. Shiller建議政府，如欲抑制投機性泡沫，應鼓勵有建設性的交易，提供民眾更多機會參與更廣泛而自由的市場，設計更完善的社會保險和金融制度，意見領袖則應發表有利於市場穩定的言論。台灣二○○八年次貸風暴後之最近一次房市榮景，本質上應為一種非理性繁榮現象。台灣向來缺乏多元投資管道，在低利率環境下，致使民間資金或游資容易大量流入房市，政府應提供國人更多穩健的投資管道，以減少對房地產或其他投機性資產的投資需求。此外，近期勞退改革與長照制度的推動，若可讓國人在退休後有穩定的生活，將使民眾免於因對未來的不安全感，而盲目地擠進投機性資產市場。再者，政府各項房市改革與發言均應審慎，避免造成民眾不安。最後，一般大眾普遍缺乏充分的知識及經驗，房產專家在媒體上的言論，均須客觀而中立，避免誤導民眾從事不適宜的房地產投資，助長有如海市蜃樓般的房市榮景。
（作者為國立政治大學商學院信義不動產研究發展中心研究員暨財務管理學系兼任助理教授）
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