◎ 華昌宜
報載空軍總部仁愛路基地已由政府官員開會決定，將限於商業使用，開國際規劃標，儘速推動，唯開發單位尚未底定。據知建商及相關業界都摩拳擦掌、躍躍欲試，認為這是政府良策，更是自己的商業良機。但從整體公益私益而言，此決策果真明智無疑？
除非台北脫胎換骨，未來短期內躍升為國際金融中心，與倫敦、東京、香港、上海匹敵，請問這額外商業樓地板需求量從何而來？建商們總是信心滿滿，認為供應可以創造需求，但這是就某塊宗地而言，不能適用於總體不動產市場。須知目前台北商業樓地板總量是供過於求，具體案例就是一○一大樓建成近十年後才完全租盡。目前南港地區商業樓正在大量興建，台北車站前的雙子星亦將出現（此外，華光社區也要造「六本木」）。
這不是說空總基地上的商業城一定失敗，以其區位及地形之方正，必然有其競爭力。但它的成功是以鄰為壑，此處的需求是從別處移來，此處所創的價值是他處租金之減少，具體案例就是在沒落中的京華城。空總商業城將與上述建案以及整個信義計畫區競爭。如此地屬私有，我們樂見此商場競爭，但至少要知道，政府在此處競標所得的權利金，就是以他處商業樓房地產稅之減少為代價。
更進一步，此處既為公有地，就應以全社會利益來規劃其使用。做為台北最缺乏的租賃住宅、甚至於公園使用，其內部財務及外部社會效益都是可以清楚計算的，至少應和可達到的商用實際效益做整體比較。
可怪的是，經建會以往對動用十億以上的公共工程除要求做財務分析外，也要求經濟分析（也就是益本分析）；這次雖無政府支出，但卻是千億大案，對此未見社會益本分析，只是各機關代表們開會，在「六本木」魔咒下，一次就做了決定。
台北市政府的角色也令人覺得奇怪。在全球劇烈都會競爭下，做為我國首都，迄今並沒有一長遠發展目標及土地使用策略規劃。要疏散政府機能嗎？要更集中商業用地嗎？如何供應中低收入住宅？這些都和空總基地之最佳使用相關。目前台北市在自己地盤上沒有主張，只能執行幾個中央官員匆匆做出的決定？此基地使用是否最佳事小，政府決策之草率事大。
（作者為台灣大學建築與城鄉研究所退休教授）
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