◎ 趙文銘
近日，有關「私法人購買住宅用房屋許可制」已經行政院院會討論並送至立法院審議，然「許可制」的公開討論與相關研究仍然不足，其修法基礎備受質疑。於經濟上「許可制」，干預商業活動、引發交易不效率等；在法律上則有過度干預人權之虞。上述負面效應不只發生於私法人，也會對自然人產生影響，因為自然人與私法人互為潛在交易對象，本文以下將對「許可制」的合憲性簡要分析。
第一，法人與自然人的權利同受保障
法人與自然人的權利均受保障，這是民法上的基本觀念。一般認為，具財產性質的權利，法人均得享有，是法人與自然人同享財產權、契約自由等權利應無爭議。從而，若國家擬限制私法人的權利，必須符合憲法之要求始得為之。
第二，「許可制」有違反憲法平等原則之虞
由於私法人及自然人皆屬「私人」，且二者均得買房(炒房)，故國家若僅就私法人取得房屋設有限制，即是對私法人之差別待遇，此際必須符合平等原則之要求，也就是規範目的必須正當明確，且差別待遇有助於達成規範目的。查「許可制」的目的似為抑制炒房(價)，然而，「抑制炒房(價)」僅能認為是一項手段而非目的，真正的規範目的應是落實居住正義(政策)，其核心乃「使有住宅需求者取得房屋(不限於取得所有權之形式」。干預性法律若目的不明，將産生合憲性質疑。若「許可制」是為落實居住正義，則應可認為「許可制」的規範目的是達到「使有住宅需求者取得房屋」，然而「許可制」與「制炒房(價)」及「使有住宅需求者得取得房屋」之關聯性不明。「許可制」面對的質疑如：「是否只有私法人炒房？私法人是主要炒房者？自然人呢？」其他有資力置產的群體如：「工程師團」、「貴婦團」等都是自然人，旦整體置產能力恐怕不下於私法人。然而，主管機關並未提出「炒房群體是誰」、「許可制的預期成效」等資料即恣意就自然人與私法人一刀兩斷，難認「許可制」與達到「抑制炒(價)」及「使有住宅需求者得取得房屋」之間具有實質的關聯性，誠有違憲之虞。
第三，「許可制」有違反比例原則之虞
如同前述，「許可制」能否達到「抑制炒房(價)」或「使有住宅需求者取得房屋」之目的並不明確，這是「許可制」違反比例原則之虞的原因之一。此外，打房的手段多樣，如：新稅制(房地合一稅2.0)課高額稅、限制轉讓期間等皆是，然「許可制」以「全體私法人」為對象，近乎禁止私法人取得住宅，相比其他有效手段而言，對人民權利之侵害絕非最小，此為可能違憲的原因之一。再者，假設「許可制」能夠達到「使有住宅需求者取得房屋」之目的，惟其效果如何缺乏預測，但「許可制」對人民權利之高度限制卻顯而易見，兩形之下，「許可制」的侵害似大於其不明確的利益，亦有利益失衡之違憲疑慮。
居住正義是人民的殷切盼望，但非為未經充分討論的法律所得實現。「許可制」並非不能，但主管機關最起碼應對「炒房群體」、「炒房標的與剛性需求標的」、「預期效果」、「受益群體」、「如何降低後遺症」、「增加交易成本、妨礙經濟效率」等問題進行充分研究，並提出於社會大眾共同討論後，再研議出有效且合憲的新法。
（作者為律師，新北市民）
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