晴時多雲

自由共和國》劉佩真/商用不動產續夯

新光人壽砸近93億拿下「中華開發大樓」,土地每坪標脫單價近1230萬元,創區域新高。(資料照,戴德梁行提供)

劉佩真/台經院產經資料庫總監、APIAA理事

有鑑於二○二一年國內經濟成長率有機會趨近於六.○%,以及外銷市場暢旺帶動國內不管是傳統製造業、科技產業,均紛紛出現擴產、加大投資的情況,特別是半導體業最為顯著,況且市場資金滿溢,尤其壽險業可投資於不動產的水位仍超過六兆元,顯然需求端、大環境均對國內商用不動產提供相當的養分,故二○二一年自用、投資雙輪驅動國內商用不動產續夯。

事實上,二○二一年我國商用不動產投資交易市場將有機會延續二○一九年以來成長態勢,且突破一千五百億元的關卡,特別是廠辦、工業廠房、辦公大樓為交易的主體,當中買盤不乏有企業自用需求,加上壽險業者挾其龐大資金不斷進駐等因素,第一季新光人壽最為積極,其買下中華開發金控舊總部辦公室大樓九十二.九億元、英屬維京群島商科晟有限公司的萊恩廣場複合型地產五十六.四億元,再者第三季中國人壽也以廿三.三億元取得新竹雲智匯大樓、三商美邦人壽以卅四億元取得位於內湖的華固智富中心,況且許多法人投資人對於不動產投資的態度仍維持積極,況且少數精華物件個案成交價格驚豔市場,更是助漲賣方樂觀情緒。

在土地交易市場方面,雖然二○二一年整體規模難以再突破二○二○年逾三千億元的高水準,畢竟報酬率及收益性高的標的有限、央行於二○二○年十二月底對購地貸款進行限縮,導致三四線不動產開發商對於土地搶購趨於謹慎;但全年國內土地市場至少仍有近乎二千八百億元的表現,顯然二○二一年土地市場買盤並未完全退去,且買家大者恆大的態勢日趨顯著,反映土地仍屬於最重要的不動產開發要素,業者仍基於長期儲備土地的策略而肆機進場,況且壽險業者也看好倉儲物流地產而持續購入。

而土地市場類型除了工業地產受到歡迎外,住宅、商業區土地也是買家競標的對象,除了台中市及新北市在二○二一年第二季皆有大規模公有土地釋出之外,二○二一年第三季桃園公有土地的標售則成為市場矚目的焦點,也是帶動買氣的主要原因,特別是地點落於青埔高鐵特定區青昇、青芝、青山、青溪段等商業土地,土地規模皆在一千七百~二千三百坪之間。

值得一提的是,國內工業地產表現將值得期待,主要是受惠於電子零組件產品外銷出貨暢旺,甚至本土製造業者為擴充產能提前布局,尤以半導體產業鏈廠商最為積極,且投資台灣三大方案九百七十九家審查通告、投資金額一.三兆元、創造十.九萬人就業,自用型買方持續擴廠增產的剛性需求,成為帶動工業地產交易的主力,況且大型不動產開發商和自用型地主陸續投入新廠辦開發,再者壽險業者對於收益型工業地產也有相當的興趣,地點也不限於北部地區,以及啟動舊廠房都更升級計畫,尤其是在傳統工業地產交易熱區如新北市及桃園市,此皆持將續推升未來半年工業地產的表現,更代表工業地產需求與日俱增,成為台灣不動產市場主流投資標的之一,未來更可留意工業地產中生技園區的崛起狀況,畢竟醫療保健佔家庭消費支出比例逐年提升,且台灣已進入高齡化社會等,將可孕育南港生技園區BOT、新竹生物醫學園區等發展。

至於二○二一年辦公室租賃市場整體表現仍是持穩態勢,主要是反映供給增加極為有限,而需求端來自於電腦軟體業、金融業、遊戲業、生技醫療業等為穩健成長,加上疫情驅使許多企業租戶著手評估彈性較高的辦公模式,包括增加辦公地點或增租靈活辦公空間等,以求營運韌性,顯然供需雙方為二○二一年辦公室租賃市場行情帶來有效的支撐。

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