◎ 賴靜瑜
租賃專法6/27上路後，政府以租稅優惠（包含地價稅、房屋稅、租賃所得稅減免）方式，鼓勵房屋所有權人將所持有房屋，透過專業經營者代管或出租予專業經營者後轉租。另外，提供社會住宅之房東另給予保險及修繕補助；同時對弱勢社會住宅承租人亦給予租屋補助。
在台灣，租賃契約之出租方常因房屋修繕問題、提前終止爭議、欠租問題鬧翻而見報於新聞。社會氛圍加強了人民對陌生之契約相對人產生不安全感和不確定感，導致租賃關係更為淡薄、容易轉為敵對。筆者接到來電希望辦理租約公證之目的，多源自於房東深害怕房客欠租不繳、租期屆至賴著不走、貶損房價、破懷家具等等，房客則擔心當租約到期時房東不願返還押金。
若在簽定租約時，事先約定雙方須遵守事項並附加損害賠償條款，並事先將租約經過公證，一旦發生爭議糾紛、可直接透過法院強制執行（包含租金、違約金給付及房屋屆期返還之義務），得有效節省部分日後之訴訟成本。
但公證之目的，除了作為事後關係破裂時最終之防線外，在契約擬定之初時，也希望承租雙方多花點時間雙方更充分溝通契約細節，預先避免關係破裂而產生許多不愉快的糾紛和時間成本。許多糾紛，其實是因為對租約細節草率擬定、不充分了解而產生的，例如租賃契約附有哪些設備？設備修繕之責任歸屬？過往大多契約均僅約定以「自然耗損」歸由房東修繕作為一般範本，但對於究竟為「自然損害」、或「人為耗損」之認定雙方常會各執一詞而爭執不休，不如於點交/簽約時，雙方交代清楚各個設備「是否待修繕」、「耗材何時可能需添購」、「由誰添購」、「預估維修成本多寡」、「應由誰負擔」、「承租人如何盡保管義務(如何使用設備）」、「修繕責任歸屬」等等作更細部的約定、乃至於「是否得轉租」、「租約是否得提前終止」、「提前終止是否須賠償特定金額」等等事宜，簽約時若能詳加確認並落實於白紙黑字，對於理性之契約簽署者而言，應能有效降低將來不必要之糾紛。
新法上路後，對於「住宅租賃契約」（不包含營業使用之租約），若房東被認定屬「企業經營者型房東」（不以公司型態為限；如個人房東，係以出租為業、反覆實施出租型為之包租公、包租婆亦屬之），已納入「消費者保護法」規範（包含106.1.1施行之「定型化租賃契約應記載/不得記載事項」)。縱使房東並非屬上述企業經營者型房東，住宅租賃契約也會受到107.6.27內政部所制定之「應約定不得約定事項」之規範（https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnews.asp?cid=1589&mcid=6236&qcode=0）。依該規範，除了「不得超過兩個月押金」、「不得限制承租人報稅、遷入戶籍」外，住宅租賃契約書範本更要求房東填寫「面積、建號」、「是否有他項權利如抵押權、有無查封登記等等」（需調閱謄本查詢）、附件中更增加了「現況確認書（含有無漏水、輻射屋、凶宅等等）」、「修繕責任細項表」、「轉租同意書」，加強了房東對於租賃房屋資訊揭露之義務，實較目前文具店、或日前內政部版本租約更加鉅細靡遺，目的是希冀透過更詳盡約定，避免與承租人間之糾紛，顯見主管機關預防租賃紛爭、健全租賃關係之努力，民眾得下載該最新範本做為參考（https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnews.asp?cid=1589&mcid=6236&qcode=0）。
租賃專法希冀透過專業租賃服務事業之介入、降低房東成本和負擔，並由租賃服務事業提供租屋修繕、管理，需耗費龐大人力成本。有批評認為為應付這些人力之額外成本、羊毛出在羊身上，該政策可能變相促使房東調漲租金，但針對社會住宅之租金認定上，租賃服務事業須提交租金資訊比對、政府審核月租金金額後方可出租、政府並設有租金上限（如台北市社會住宅租金上限是每月新台幣18,000元）、且租賃服務事業轉租之租金，亦被要求須與原所有權人之原始租約相同。據此，社會住宅之租賃服務事業或房東並無變相調漲租金、亦並無任何轉租利潤可言。租賃服務事業若累積規模經濟得以量制價，應得有效降低管理及修繕成本，提供更有效的租屋管理服務。立法原意在於健全租賃制度、共創出租人、承租人、租賃服務事業三贏之角度，應值得贊同。
筆者於辦理租約公證時，發現漸漸因政府獎勵社會住宅之出租，有許多符合社會住宅資格之承租人，終於有容身之地；以往經常被忽略的之獨居老人，也享有社工關懷及租賃業者提供修繕服務，在都市裡倍數飆漲的房價現況下，賦予每個人能享有至少一小坪能棲身休息之處，是政府應給予之最低程度居住基本權，若能進而提供足夠之資源，給予每個承租人良好租屋之生活環境，社會應能更祥和；但法律天平的兩端，亦須兼顧給予房東安心出租、財產權保障及所有權不受侵害之保障，考驗著政府、租賃服務事業業者、和立法者之智慧，建議承租雙方於簽約時多注意擬定租約之細節處，擬定公平合理之租約、並促使雙方遵守，以避免日後產生紛爭。
（作者為台灣台北地方法院所屬民間公證人／曾任資深律師）
編輯精選
自由評論網粉絲團