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專欄

深思熟綠》居住正義(下):單靠囤房稅無法解決居住問題,釋出帝寶豪宅你也租不起!

空屋率高的原因很複雜,不只是因為屋主囤房不賣或不出租,更多是因為交通不便或區域資源不足而造成的閒置。退一步說,就算這些空屋釋出後,我們就真的租的起嗎?租金價格與房價是相關的!

單靠囤房稅無法解決居住問題,釋出帝寶豪宅你也租不起!圖為「帝寶」豪宅。(資料照)

陳衍達 / 綠黨政策小組召集人

余長欣/綠黨北北基黨部主委、南加大營建管理碩士

賤民筆記/ 綠黨政策小組研究員

2020 選戰開打至今,關於房屋政策聲量最大的非囤房稅莫屬。囤房稅是本次大選民眾黨和時代力量提出的政見。時代力量有鑑於全台空屋率高達 10%,在立法院提案將單一自住稅率從現行 1.2 % 調降至 1 %,2-3 戶維持現行稅率 1.2 %,4-5 戶 2.4 到 3.6 %;6-7 戶 3.6 到 4.8 %;8-9 戶 4.8 到 6 %;10 戶以上 6 到 10 %。法案讓持有較多房產的民眾須繳交較高額的稅金,試圖以增加持有成本的方式,促使非自住的房產釋出。

時代力量所提出的論點攻擊台灣高房價,並且說要藉由將房市、租屋市場透明化,來落實居住正義;甚至還跑去東區夜宿,導致許多支持者誤解囤房稅加上透明化能解決高房價。但其實囤房稅根本不是要打擊房價,囤房稅的目的是在於希望墊高空屋的持有成本,使房東願意將空屋出租,解決租屋市場不透明的問題。囤房稅或許立意良善,但成效可能有限在議題發酵了半年後,這份法案的問題逐漸浮出檯面。有一個論點指出,台灣空屋率高,因此要讓空屋釋出到市場,這樣可以解決居住空間不足的問題,因此需要課徵囤房稅。但依照內政部所公布的低度用電住戶統計,目前房屋需求較高的雙北地區根本是全台灣空屋率最低的地方,空屋率最高的反而是金門。空屋率高的原因很複雜,不只是因為屋主囤房不賣或不出租,更多是因為交通不便或區域資源不足而造成的閒置。

但這些空屋的交通與區域資源真的足夠嗎?退一步說,就算這些空屋釋出後,我們就真的租的起嗎?租金價格與房價是相關的,以 1500 萬的住宅為例,年收益 2% 等於每月租金是 2 萬 5000 元,在台北這應該是青年情侶或夫妻能負擔的極限,並且在這樣的租金壓力下,更不可能存錢買房,但雙北的房價卻經常是超過 1500 萬的,這個問題在 2019 年 6 月台北市政府向營建署行文,要求放寬現有包租代管的租金限制,未來上限可以超過 2 萬 5000 元,以使房東願意出租,在這樣的情況下,如果不解決高房價問題,真的能解決居住空間的問題嗎?與其讓資產貶值,不如繳囤房稅在這邊可以先想像一個情境,假設現在有十戶兩千萬的物件,先不論貸款成數的問題。若分別使用現行版本和時代力量版本的樓地板做估算,可以發現若持有十戶也不出租空屋放著,其每年持有成本將從 282 萬增為 620 萬元,共增加 338 萬元,但如果以房價貶值 10 % 單戶房價跌到 1800 萬元,十戶持有人的資產就會減損 2000 萬元,對於一兩年內短期炒作的建商或投資客而言,會做出什麼選擇並不難猜想;更別說如果要使房價降到可以負擔的價格(1000萬),資產減損更會達到 1 億元,雖然囤房稅增加持有成本,但阻止不了房地產的炒作。炒房危機?!租屋市場透明化?!再一個情境,如果是五戶四千萬的物件,總價值與上個情境同樣是 2 億元,囤房稅所增加的持有成本,卻下滑到只增加 124 萬元。在沒有讓人把房價降下來的誘因下,這是不是變相鼓勵人們少數持有但將房價炒高呢?

某種程度上,囤房稅對大量房產持有者理論上具有加速釋出非自住房屋的效用,但對於真正讓房價上漲、迅速買入賣出的建商及投資客來說影響有限。不過,囤房稅的概念仍然有其貢獻,由於讓出租但不申報的成本提升,有機會讓屋主們選擇申報而推動租屋市場透明化,這是筆者相當樂見的。囤房稅 vs 限縮房貸以上是囤房稅「提高持有成本」策略可能會帶來的影響,前篇提到的限貸策略則是「增加交易成本」,可以直接卡住資金的快速流動。當限貸的規定改嚴,每筆買賣的自付額都將大幅提高,其增加幅度不是一年 2、3 % 的稅金,而是 2、30 % 的自備款,即使投資客資金再充裕,都很難不卻步。

講到這裡,必須提出一個很關鍵的問題:我們到底是要阻止還是的炒作交易(限貸),還是只是單純想課有錢人(有房人?)的稅(囤房稅)?當然這兩項並沒有衝突,但如果就執行的有效程度與優先程度,限貸政策在實施上會較為單純、立竿見影,也不容易被規避。

居住問題的核心

回到最初的定義:「人們可以在工作地點一定交通時間內,用合理的價格取得合適的居住空間。」或許我們能使用各種財稅過政策工具試圖影響價格,但居住正義的核心其實是空間問題,具體做法有兩種、配套作法一種。

減少都市本身的居住人口,也就是常說的都市減壓,利用如:衛星城市、遷移重點城市等方式,但這樣的方式所面臨的問題是,如果當地無法提供足夠的區域資源,如足夠的就業機會,人口依然會被磁吸回去,或者沒有遷出的動能,導致整個造鎮計畫出現各種問題輕則資源不足,重則成為造鎮失敗的鬼城。

提高都市單位土地的人口容量,這就是常聽到的都市更新,藉由都讓同一土地的容納人口增加,就可以提高可供給的空間,解決居住空間的問題。

配套方式就是藉由改善交通方式及交通動線等,讓同樣移動時間內的都市生活圈擴大,增加可以利用的空間。

但以上這三種方式,都有目前法規上的問題與困境,我們所提出的設定社會住宅用地只是其中一部分的作法,再比如隨著交通方式的發展,住宅容積率也應該重新進行檢討等等,實際上這些問題都涉及國土規劃、區域計畫、都市計畫等等,更有中央、地方職權範圍的問題,因此在實務上也更加的複雜,並且在人民方面更涉及環境、人權甚至土地炒作的問題,如何在兼顧環境與人權的情況下,進行合理的重新規劃,這是需要花更多時間討論的問題。

小結:居住正義未完待續回到最初的居住要素來看,除了以上的財稅工具外,其實更應該將整體的都市規畫進行全面性的檢討,還有交通動線的改善。

最後我們也可以針對社會住宅、限貸及囤房稅做出結論:

解決居住正義問題,首選社會住宅,但在落實上有其難度。

在抑制炒房風氣的作法中,增加資金的流動成本的「限縮房貸」會比增加持有成本的「囤房稅」更有機會達成目標。

肯認推動囤房稅試圖促使空屋釋出的本意,但在宣傳上不應讓民眾混淆成平抑房價的工具。

最後仍必須再次強調,無論是限貸或是囤房稅,都只是居住正義的止痛藥,唯有在進行都市規劃時,把社會住宅納入考量,並加強交通便利性,才能真正預防居住不正義的發生。

在推動立法上,兩大黨由於包袱過重,修法牛步。本次大選許多小黨有望獲得席次,希望在各小黨的努力之下,台灣離居住正義可以更進一步。

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