◎ 王瑞興
號稱全台最大自辦都更案的新北市「泰舍至善元」上月驚爆詐貸，建商涉嫌以不實的預售屋成交合約，向行庫申貸數十億元，目前真相留待司法偵查。雖建商表示已陸續交屋，但從此案衍生預售建案購屋者、建商及銀行三者間法律焦點「抵押權」，值得正視。
建商開發建案常申貸土建融資，並以該建案土地與完工的建物設定抵押，當景氣熱絡時，購屋者按預售屋買賣合約分期繳款，建商以土建融資及預售屋分期收入支付開支，並於完工後償還銀行貸款，塗銷抵押權再過戶給購屋者，購屋者則另向銀行貸款，並設定抵押權，這是正常狀況。但當房市反轉，建商財務出現問題，就影響購屋者權益，關鍵為抵押權之兩大特性。
一是抵押權的優先性。建商土建融資須以土地及建物設定的抵押權為物權，購屋者與建商間簽訂的買賣契約屬債權債務關係，基於物權優先性，當物權和債權競合時，原則上以物權為優先。一旦建商財務發生問題，銀行為確保貸款，實施抵押權優先受償，購屋者的權益受到影響。
二為抵押權具有追及力。民法第八六七條規定，不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而受影響。這是抵押權有追及力，得基於物上請求權，追及物之所在而主張權利，債權則無。例如，筆者姊夫於七十年購買草屯透天厝，信賴建商承諾會將抵押權塗銷，因為全額付清，取得土地及建物所有權狀後，未申請土地登記簿謄本確認是否塗銷抵押權登記。數年後，接到銀行通知建商未完全償還貸款四十八萬，將對筆者姊夫住宅由法院執行拍賣，筆者姊夫只得代為清償，縱使得以向建商求償，卻事實不能。
由於房市持續低迷，內政部統計一至四月買賣八四八八四棟相較去年同期減少二八七五三棟，減幅廿五．三％，顯示建商賣壓沉重，房市風險上升，購屋必須注意基本法律常識。尤其購屋者以為附加履約保證，可以保證順利交屋或已付款項，事實上現行履約保證形同雞肋，房市景氣時能順利過戶，一旦房市反轉，建商倒閉，履約保證毫無助益。
（作者是前台灣省政府地政處科長）
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