◎ 胡偉良
在談房地產的時候，最核心的問題當然非房價莫屬，房價形成的過程中，建商根據市場的真實（剛性）需求（自住和換屋）和投機（假性）需求來訂定房屋售價，而地價高低則是建商決定是否投資一個項目的考量因素。
在房屋買賣的房地產市場，供給方是建商，需求方是購買房屋的消費者。一般而言，供給方不論在資金、談判能力、市場占有率上均優於購屋者，雙方實則處於不對稱的地位。購屋者在信息上處於劣勢。因此在房屋的買賣市場並不存在著對稱的談判關係，建商居於絕對的主導地位，也因此政府常會介入來保護消費者，甚至規範買賣雙方的交易行為。
景氣好的時候，建商根據市場需求訂定房價：很多建商常說，是因為地價的高漲才導致房價的上漲，但是真正的原因可能並非完全如此。一般而言，在景氣好的時候地價的高低並不是房價的決定因素，因為此時建商在訂定房價時，早已悖離成本的考量，不是依成本＋利潤來決定售價，而是根據市場上消費者對房價的承受能力來決定其定價；因此在房市景氣好的時候建商會把房價愈訂愈高，此時市場上的整體房價會日趨走高，直到民眾不能承受為止。在這個過程中建商往往享有超額利潤，就像二○○三年到二○一四年的這一段歷程。
不景氣的時候，地價影響了房價的下修程度：但在房市不景氣的時候，這時候主客易位，需求方反而容易掌握談判的優勢地位，在供過於求的情況下，消費者的議價能力轉強，建商不僅不再享有超額利潤，反而僅能保本，但是這個時候除非大部分的建商都已出現資金鏈斷裂的情形，否則只要房地產的原料（土地）價格下跌，就會有其他建商進場接盤，這也是當前雖然交易量大跌但新屋房價下修有限的原因。房價下跌的只是建商利潤空間的出讓，地價和造價決定了房價下修的底限。除非地價崩盤、房屋造價下修，否則期待房價大幅下跌是不切實際的，這也是當前房地產的現況。
（作者為營建管理、法學雙博士，台北市民）
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