◎王春木
最近Netflix 熱播的日劇《地面師》，描述在日本1980年代末到1990年代初的泡沫經濟時期，因為房地產價值高漲，一群罪犯利用土地交易的複雜性與法律漏洞，通過偽造文件和證件，假冒土地所有人出售給不知情的買家，由於土地交易金額龐大，常造成被害者重大損失，不過隨著不動產交易文件的數位化，詐騙變得困難，這類詐騙逐漸減少。在該劇中的情節，買賣雙方簽訂買賣契約完成後，買方即付清價款，再行辦理登記，這點其實跟台灣有些不同，因為日本的登記制度是契據登記制，只需要簽完契約就生效，但我國是權利登記制，需要經過地政機關的登記才會生效，所以在交易過程中，大多數會按辦理過戶的流程付款，且多數的買賣都經過價金履約保證，需等待過戶程序完成後，賣方才能拿到買價，所以劇中的情境在台灣不會發生。
日劇《地面師》劇照。（截圖自臉書）
然而，台灣仍存在一類特定的詐騙犯罪，隨著不動產交易的複雜化，詐騙手法也在不斷演變，這些犯罪集團利用法律漏洞和偽造文件來非法取得不動產，這類案件多發生於涉及法院的法律程序中。當登記原因證明文件為法院的權利移轉證書、確定判決、訴訟和解或調解筆錄時，可以免除提供所有權狀。這給了不法分子可乘之機，歹徒偽造地主身份證，假冒地主與債權人，並通過法院申請民事調解，最終非法取得土地過戶文件。
目前，內政部和司法院已經採取措施來防範此類案件的發生。內政部已建立地籍異動即時通系統，在調解移轉登記案件「收件」及「異動完成」時，以手機簡訊或電子郵件通知所有權人，以便其及時知悉和處理。司法院則要求法院在處理涉及不動產所有權移轉的調解事件時，確認當事人身份。
那一般民眾如何保護自己的不動產？首先，應向地政機關申請「地籍異動即時通」服務，這樣在不動產權利將被變更時，系統會自動通知所有權人，這樣所有權人可以及時的阻止土地登記。其次，在還清銀行的貸款後，謄本資料不必急於更新，所有權人可以選擇不先辦理塗銷抵押權，以增加房產交易的複雜性，從而降低被詐騙的風險。
（內政部提供）
此外，買賣交易不動產，應該選擇有合法的地政士及房屋仲介公司來處理交易，可上內政部地政司網站查詢合法業者，並在任何情況下都應妥善保管好權狀、印鑑章和身分證件。不動產詐騙無法百分之百防患未然，但提高警覺、利用政府提供的防範措施，能有效降低風險。不動產常常是國人一輩子的心血，希望所有權人都能意識到這些細節，保護好自己的財產安全。
（作者為桃園市地政士公會理事長）
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