◎ 李基勝
報載，司法改革項目之一，司法院擬協調法務部訂定「民法」第一六六條之一「施行日期」，啟動民國八十八年通過的不動產交易契約公證規定，減少房市爭議。這顯然不解不動產交易的關鍵問題，只會增加成本，卻未必提升交易安全。
不動產交易，賣方最怕收不到錢，又無法解除契約；買方最怕付了錢，卻拿不到產權，或買到的不是自己想要的。預售屋交易縱使經過公證，也無法確保買方能拿到自己想要的。成屋交易部分，強制公證也無從確保產權與價金無損。換言之，公證若不配合其他相關機制，也未必能解決買賣雙方擔憂的問題。反之，若有其他妥適的交易機制，不辦理公證，也能確保交易安全。
目前實務上，許多不動產交易已然仿效ESCROW，採行俗稱的「履約保證」，以確保賣方欲取得價金，務必移轉產權；買方要取得產權，務必付訖價金。雙方也不必擔憂第三人擾亂交易，以致付了錢卻拿不到產權（例如被查封），或出現不能預期的負擔（例如抵押權或他項物權塗銷）。不必公證都可以辦到了！反之，契約經過公證，若不兼採以上機制，風險依舊存在。
預售屋交易部分，除前述付款履約保證之外，增加營造過程中的中間檢查，完工後的代為驗收，以維護買方權益。這都不是單純的公證可以做到的，也不是不動產交易公證人的法定業務。
所以，與其推動不動產買賣強制公證，不如審慎參酌多年來的「履約保證」或ESCROW經驗，制定一套強制性的履約保證制度，對於不動產交易安全與實價登錄之落實，更具實益，才不會讓司法改革流於形式。
（作者為立法院法制局助理研究員）
不用抽 不用搶 現在用APP看新聞 保證天天中獎 點我下載APP 按我看活動辦法
《自由共和國》來稿請附：真實姓名、身分證字號、職業、通訊地址及戶籍地址（包括區里鄰）、夜間聯絡電話、銀行帳號（註明分行行名）及E-mail帳號。
刊出後次月，稿費將直接匯入作者銀行帳戶，並以E-mail通知。
文長1200字以內為宜，本報有刪改權，不願刪改者請註明；請自留底稿，不退稿；若不用，恕不另行通知；請勿一稿多投。
《自由共和國》所刊文章、漫畫，將於 「自由電子報」選用，不另外奉酬。
Email：republic@libertytimes.com.tw