■ 李根培

最近報載藉由政府獎勵措施，以ＢＯＴ案興建平價旅館的「美麗信花園酒店」，開幕營業以來，「住房價格遠超過原本約定的兩千三百元平均房價」。其實，所謂「年平均房價」，是指年度實售房間數及年度實收房價的平均數。營業未滿一年，如何計算年平均房價？

依據觀光旅館營運統計月報表的分析，以月份區別，六、七月是全年住房收入最高的月份，因此它不見得往後的幾個月仍會維持高實收房價。報載該公司得標後，又重做市調，發現市場對硬體設施的要求，而將投資金額加碼增一倍。增加設施投資，財務預測分析當然與原先不同（筆者認為，既然是平價旅館，又要五星級設施標準，只有在規劃設計上著手，及軟體管理上提昇。而不是砸下重金，徒增加負擔）。

請繼續往下閱讀...

任何物業都有經營的生命週期，旅館建築也無例外。美麗信酒店新開幕，飯店的所有者和經營者，希望有更高的市場佔有率。在精力充沛的第一階段，新飯店成為旅遊和商業界所喜愛的場所。第二階段，當新的競爭者進入市場，並且「分」走了現有的市場地位時，飯店的佔有率下降。如果業主不能投資於飯店的更新改造，就會加速這個過程。第三階段，市場發生變化，飯店的處置（例如賣掉它），在別處重新投資。或在設施方面的更新改造，把使用年限過時的設備系統升級。將舊有的旅館建築，重新整修重現生機，在市場中重新定位。

筆者認為政府為「觀光客倍增計畫」，因應大量增加來台的旅客需求，以ＢＯＴ獎勵民間興建平價旅館，但不如協力老舊旅館的更新再生。因為新建旅館資金龐大，且除土地成本外（ＢＯＴ免了），其籌建過程，從概念構想到開幕經營，回收遲緩，少則五、六年，甚至十幾年。其中，建築營建的工期延宕，更是變數重重。因此，若能轉而鼓勵舊有老旅館建築「殘值利用」，使其更新再生，在短期間就能投入經營生財，應該是官民遊客三贏的策略才對。

（作者為前晶華酒店建設專案經理）

不用抽 不用搶 現在用APP看新聞 保證天天中獎　 點我下載APP　 按我看活動辦法