晴時多雲

BOT平價旅館平議

■ 李根培

最近報載藉由政府獎勵措施,以BOT案興建平價旅館的「美麗信花園酒店」,開幕營業以來,「住房價格遠超過原本約定的兩千三百元平均房價」。其實,所謂「年平均房價」,是指年度實售房間數及年度實收房價的平均數。營業未滿一年,如何計算年平均房價?

依據觀光旅館營運統計月報表的分析,以月份區別,六、七月是全年住房收入最高的月份,因此它不見得往後的幾個月仍會維持高實收房價。報載該公司得標後,又重做市調,發現市場對硬體設施的要求,而將投資金額加碼增一倍。增加設施投資,財務預測分析當然與原先不同(筆者認為,既然是平價旅館,又要五星級設施標準,只有在規劃設計上著手,及軟體管理上提昇。而不是砸下重金,徒增加負擔)。

任何物業都有經營的生命週期,旅館建築也無例外。美麗信酒店新開幕,飯店的所有者和經營者,希望有更高的市場佔有率。在精力充沛的第一階段,新飯店成為旅遊和商業界所喜愛的場所。第二階段,當新的競爭者進入市場,並且「分」走了現有的市場地位時,飯店的佔有率下降。如果業主不能投資於飯店的更新改造,就會加速這個過程。第三階段,市場發生變化,飯店的處置(例如賣掉它),在別處重新投資。或在設施方面的更新改造,把使用年限過時的設備系統升級。將舊有的旅館建築,重新整修重現生機,在市場中重新定位。

筆者認為政府為「觀光客倍增計畫」,因應大量增加來台的旅客需求,以BOT獎勵民間興建平價旅館,但不如協力老舊旅館的更新再生。因為新建旅館資金龐大,且除土地成本外(BOT免了),其籌建過程,從概念構想到開幕經營,回收遲緩,少則五、六年,甚至十幾年。其中,建築營建的工期延宕,更是變數重重。因此,若能轉而鼓勵舊有老旅館建築「殘值利用」,使其更新再生,在短期間就能投入經營生財,應該是官民遊客三贏的策略才對。

(作者為前晶華酒店建設專案經理)

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