◎ 郭索
二○二五年初，一則新聞出現在國際金融圈：全球資產管理巨擘貝萊德（BlackRock），放棄旗下位於上海的甲級商辦大樓，將產權交由債權銀行渣打接手。這不是單純的融資違約，更非偶發，而是對中國商用不動產市場結構性崩壞的明確判決。貝萊德的出走，不只是拋售，而是完全「棄守」，象徵全球機構投資者對中國不動產的信心瓦解至谷底。
該棟大樓雖非上海最核心區位，卻是具規模的甲級寫字樓，二○一八年市場正熱時，貝萊德以逾一．六億美元入手，是當時市場搶手標的之一。但到了二○二四年，中國經濟急凍暨辦公需求驟減，貝萊德嘗試以七折出清，卻無人問津。最終選擇直接放棄，寧可讓債權銀行依法處分，也不願繼續繳貸款利息與維運成本。
銀行對商辦大樓融資，通常設定五成左右的貸放比，以控管風險。倘若估值為十億人民幣，銀行多只會放貸四至五億，確保即使資產價值下跌，仍可回收債權。但貝萊德這次卻是「裸退」，即使將資產打折拍賣，仍不足以清償債務。這等於宣告該物業的市場估值已大幅低於貸放底線，跌破底層資產保障值。這意味著，未來即使有人願以極低價接盤，也難以確保租金報酬率與穩定現金流，顯示整體市場信心與現金流體系早已崩毀。
從淨營運收入的估值角度觀察，二○二五年中國甲級商辦的平均交易倍數已跌破廿倍，甚至出現十五倍成交的案例，與二○一八年前後普遍達廿五倍的盛況相比，跌幅慘烈。這代表相同的資產營收能力，如今的市價只值過去的六成。投資人不是看不懂數據，而是看懂後更加卻步。市場對未來持續衰退的預期，已將不動產變成「負資產」，不再具有傳統的保值功能。
兩相對照，日本成為資本避險的新寵。據商業週刊報導，二○二五年第一季，日本不動產總投資額突破兩兆日圓，創下歷史新高，其中東京首都圈吸金高達一一○億美元，遙遙領先紐約、倫敦等全球大城。這並非偶然，而是資本撤離風險市場，轉向制度穩定、現金流可信、利率環境友善的新選擇。中國原本試圖打造的資本天堂，已在地方債務壓頂、人口結構惡化與政策不確定性中，逐步被全球資金排除於主流配置之外。
貝萊德的舉動，除了財務上的止損，更是在政治與信心的切割。說明中國經濟已難再為國際資金提供穩定回報，曾經的「中國紅利」已變質成為「中國風險」。當全球資金選擇轉身，中共若仍自欺欺人，繼續以政策粉飾太平、封閉市場、打壓言論，只會讓中國經濟從「低迷」滑入「廢墟」。
當上海的辦公樓成為投資巨頭棄如敝屣的包袱，中共該追問的不是誰在唱衰，而是為何自己還不面對現實。
（作者從事自由業）
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