晴時多雲

自由廣場》30年房市輪轉談風險

◎ 王瑞興

近來對於房市前景,各有論見,考量通膨,購屋保值,可能帶動房價;升息效應及央行持續加大信用管制,可能抑制房價。但更重要的是,住宅嚴重過剩,人口負成長速度變快,此時投入房市,要記取昔日教訓。

民國七十九年股市第一次衝上萬點,房價隨之飆漲,建築業搶商機,八十年核發使用執照住宅僅七二、○一六宅,但八十一年核發住宅建造執照二五四、九一六宅,興建時間二、三年後,八十三年核發使用執照暴增至一九七、六七八宅。八十年代後期房市崩盤,九十年核發住宅建造執照二四、三八九宅,不到八十一年的一成。使用執照九十一年四五、一三一宅,也僅八十三年的百分之二十三。一一一年一至三月三九、二二○宅,相較一一○年同期減少六、三二七宅,減幅百分之十四,已是警訊。

其次,住宅供給嚴重過剩。依主計總處公布「一○九年人口及住宅普查結果」空屋一六六萬四千宅,加上迄一一一年三月內政部新發使用執照十三萬二千宅、建造執照二十萬九千宅,而一○九年人口首度負成長,迄一一一年四月總人口共減少達三八八、一○六人,其中死亡超過出生五四、七九○人,減少的人口釋出住屋,加大住宅供給,顯示房市寒冬將至。

一旦房市反轉直下,房貸風險大增。拍賣增減是房市崩盤指標之一。八十年代後期房市衰退,八十八年九二一大地震後陷入崩盤,房貸高於房價,法拍遽增,內政統計九十二至九十五年高達一七一、三七八棟,九十二年之前無統計數,但推估八十八至九十一年總數至少十五萬棟,許多人成為無殼蝸牛。

因此,扁政府時銀行成立資產管理公司承接不良債權,但當時房貸及建築貸款餘額遠低於今日,金融風險可以承受。近兩年房貸餘額占實質GDP超過四十%,跨越房市泡沫化的警戒線。由於最近央行統計只保留一○八年迄今,但依筆者建置的資料,一○二年一月房貸餘額五兆四四二九億元,加上建築貸款一兆四五一九億元,合計六兆八九四八億元。然迄一一一年三月房貸餘額攀升至八兆九六一三億元,加上建築貸款二兆八八五六億元,合計十一兆八四六九億元,九年間增加四兆九五二一億元,增幅高達七十一.八二%。據此推估,金融系統性風險必然遠比八十九至九十七年扁政府時期嚴峻。

房市有其景氣循環,不可能漲不停,上述近三十年房市概況,足供炒房者警惕。購屋自住者也要冷靜,別跟風高價搶進,導致財務管理失衡。(作者為前台灣省政府地政處科長)

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