◎ 王瑞興
近來對於房市前景，各有論見，考量通膨，購屋保值，可能帶動房價；升息效應及央行持續加大信用管制，可能抑制房價。但更重要的是，住宅嚴重過剩，人口負成長速度變快，此時投入房市，要記取昔日教訓。
民國七十九年股市第一次衝上萬點，房價隨之飆漲，建築業搶商機，八十年核發使用執照住宅僅七二、○一六宅，但八十一年核發住宅建造執照二五四、九一六宅，興建時間二、三年後，八十三年核發使用執照暴增至一九七、六七八宅。八十年代後期房市崩盤，九十年核發住宅建造執照二四、三八九宅，不到八十一年的一成。使用執照九十一年四五、一三一宅，也僅八十三年的百分之二十三。一一一年一至三月三九、二二○宅，相較一一○年同期減少六、三二七宅，減幅百分之十四，已是警訊。
其次，住宅供給嚴重過剩。依主計總處公布「一○九年人口及住宅普查結果」空屋一六六萬四千宅，加上迄一一一年三月內政部新發使用執照十三萬二千宅、建造執照二十萬九千宅，而一○九年人口首度負成長，迄一一一年四月總人口共減少達三八八、一○六人，其中死亡超過出生五四、七九○人，減少的人口釋出住屋，加大住宅供給，顯示房市寒冬將至。
一旦房市反轉直下，房貸風險大增。拍賣增減是房市崩盤指標之一。八十年代後期房市衰退，八十八年九二一大地震後陷入崩盤，房貸高於房價，法拍遽增，內政統計九十二至九十五年高達一七一、三七八棟，九十二年之前無統計數，但推估八十八至九十一年總數至少十五萬棟，許多人成為無殼蝸牛。
因此，扁政府時銀行成立資產管理公司承接不良債權，但當時房貸及建築貸款餘額遠低於今日，金融風險可以承受。近兩年房貸餘額占實質GDP超過四十％，跨越房市泡沫化的警戒線。由於最近央行統計只保留一○八年迄今，但依筆者建置的資料，一○二年一月房貸餘額五兆四四二九億元，加上建築貸款一兆四五一九億元，合計六兆八九四八億元。然迄一一一年三月房貸餘額攀升至八兆九六一三億元，加上建築貸款二兆八八五六億元，合計十一兆八四六九億元，九年間增加四兆九五二一億元，增幅高達七十一．八二％。據此推估，金融系統性風險必然遠比八十九至九十七年扁政府時期嚴峻。
房市有其景氣循環，不可能漲不停，上述近三十年房市概況，足供炒房者警惕。購屋自住者也要冷靜，別跟風高價搶進，導致財務管理失衡。（作者為前台灣省政府地政處科長）
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