晴時多雲

自由廣場》地政老兵有感:需跨部會合作降溫房市

◎ 王瑞興

近幾個月火熱的房市,引起中央動作頻頻,財政部清查外資匯回是否違法炒房;內政部稽查預售屋,重罰紅單轉讓炒房;中央銀行要求銀行嚴審投資戶、加強借款人風險控管、強化建築貸款貸後管理及留意餘屋貸款。這次中央嚴陣以待,因為房價如果失控,將引發社會動盪及金融危機。

房市有多熱絡,土地增值稅收創新高是重要指標,財政部公布,今年前十月土地增值稅八九八億元、契稅一二七億元,均創二十二年來同期新高,尤其十月份土地增值稅一○三億元,已連二個月超過百億。其次,利率最低至一.三,銀行仍狂放貸,央行公布九月購屋貸款和建築貸款餘額,分別為七.八兆及二.三二兆元,也創歷史紀錄。另一方面,依內政部最新公布民國一○九年第二季房價負擔能力統計,全國平均房貸負擔比率為三十四.六四%,表示房價負擔能力低。此外,土地交易價格因財團及壽險公司大舉獵地,房價也因建商推出新案屢創新高,國發會說「房市北溫南熱」,是昧於實情。

但,同時之間空屋率高達二成,許多人卻一屋難求,依九十九年主計處人口及住宅普查分析,全國八○七萬戶,空屋一五六萬戶,空屋率達二成。十年後的今天,雖無正式統計,但從各地猛推建案,空屋只多不少。政府無法迫使大量空屋釋出,只好推出「八年二十萬戶社會住宅政策」,平息民怨,也凸顯政策的矛盾。

最近某周刊報導台中市新開張一家頂級餐廳,設計每人三萬二千元套餐,據報供不應求,一個人餐費足供許多四口之家一個月生活費用。而筆者故鄉黃昏市場自助餐鋪環境髒亂,卻生意興隆,因為四、五十元即可飽餐一頓。更常在另家自助餐廳看到一位老者拄著柺杖,只點一個蛋加一碗飯,拌著店家提供的免費肉汁,將就一餐,顯示貧富差距擴大,炒房致富成為幫凶,一次紅單轉讓獲利甚至可以百萬計,加上房貸餘額偏高,萬一房價崩盤,恐衍生金融系統性危機。

至於政府作為,坦白說,內政部及財政部查炒房,缺乏實效。連日來,央行及金管會出招,也只能收一時之效。因為,不論國際或國內政經社會環境已非昔日可比。因此,必須提升至國安層級,採跨部會合作,擬定總體策略,消除假性需求,迫使空屋釋出,讓房價降溫軟著陸。

(作者為前台灣省政府地政處科長)

房價短期暴漲,仲介沒責任?

◎ 李基勝

不動產估價師間,對於同一標的在同一期日價格之估計有二成以上之差異時,依照《不動產估價師法》第四十一條第一項規定,有重新估定之必要。在短期(如一、二年)內,同一或同等或類似標的買賣價差逾二成時,不動產經紀業者焉能不明確提醒當事人注意該價格變化?

報載,某君以一九二○萬元買進一屋,事後查實價登錄才發現,前屋主於三個月前以一四三五萬元買進,轉賣即賺逾三成(稅後盈餘可能超過十六%)。仲介或許不知前屋主的確實買價,但也不能忽略實價登錄資訊,以致未提醒後屋主行情價格。另有專家指出,售屋時拉抬價格在仲介市場是普遍現象,多會參考實價登錄後,往上加成,甚至高達三、四成。由此可見,仲介按比例賺取佣金的過程中,可能成為推升房價的幫凶。

對此,未嘗不能立法將標的物的買賣價格與實價登錄行情之間的價差也納入房仲或代銷業者的「不動產說明書應記載事項」以提醒當事人。業者如有失職未提醒時,則令其負損害賠償責任,殆不為過。

(作者為公務員,新北市民)

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