晴時多雲

司法話題》土地開發憂 不確定性和負擔

2013年苗栗縣政府突襲拆除大埔張藥房,蔡英文總統後來承諾原址重建,並於今年6月實現。(資料照)

〔記者徐義平/台北報導〕行政訴訟法新增「都市計畫審查程序」專章,建商認為,對於未來都市計畫的執行,可降低官、民對立發生的機率,減少社會成本,但都市計畫不只徵收一項,還包括重劃區等,涵蓋內容很廣泛,若其他類型都計也循此模式,將增加開發不確定以及負擔成本。

麗盛建設總經理何昭宏指出,新制可有效在前端解決權益紛爭,但整個都市計畫過程還有許多需要改進之處,像都市計畫發布實施大都只放置在公部門網站或張貼在鄉鎮市公所布告欄,一般民眾很容易錯過,且獲得資訊的管道有限,若公告管道能更普及,甚至增加通知方式,預期在更前端便能解決爭議。

土地取得價格會變高

何昭宏也表示,都市計畫內容包羅萬象,還有重劃等方式,若其他都市計畫項目也因地主「可能」擔心權益受損而提出訴訟,勢必增加重劃等方式的不確定性,甚至讓投入的時間及利息成本加重,希望這部分能夠解釋清楚。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,新制讓很多都市計畫專業者覺得是打開潘朵拉的盒子,司法進來參一腳,將影響都市計畫的穩定性、獨立性,也會激化規劃者、地主間矛盾,對計畫的規劃、執行都是很大阻礙。

黃舒衛指出,本次修法是依司法院釋字第七四二號解釋意旨,而當初聲請釋憲的兩個案件,一是北市南港區二十七筆土地,一九七二年被劃為機關用地;二是北市至善路上原本土地使用分區是加油站用地的土地。從個案來看,兩個案子都讓原本有自由開發、受益、處分權利的所有權人利益直接受到明顯損害或增加負擔。

另有土地開發協理認為,直接造成的衝擊就是時間成本增加,且拉長多久時間也無法確定,對已在都市計畫公展前便進場的不動產開發業者,增加了不確定性,尤其時間成本會直接轉嫁在土地價格,對於後續土地標售來說,時間成本直接加注進入土地價格,可預期後續建商取得土地的價格會變高。

直接衝擊時間成本

業者提醒,未來重大都市計畫開發案會花費更多時間在溝通上,對台灣的重要經濟產業,像是高科技公司需地的急迫,是否因此被延遲而造成損害,有待觀察。

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