◎ 鄭人豪
政府表示，因缺地、缺預算，因此將放緩提供社會住宅的節奏；圖為中壢1號社宅中庭設計綠廊空間。（資料照）
近期政府頻頻釋出「缺地、缺預算、空屋過多」等訊號，暗示社會住宅（Social Housing）的供給節奏可能放緩。我們必須嚴肅提醒：政府掌握產權的住宅供給，是調節市場失靈、避免房地產金融化的最後防線。一旦放棄持續供給，居住成本攀升與人才流失的惡性循環將變得不可逆。
然而，我們也必須直接面對現行體制的系統性問題：目前的社宅模式確實存在財政負擔沉重、居住穩定性不足，以及無法涵蓋「居住弱勢」與「產業人才」缺口的困境。當今社會住宅核心問題是過於偏向「社會福利」邏輯，無法對應居住需求全貌。
現行政策過度將社宅簡化為單純的「社福補貼」，核心目標僅在於接住底層的社會弱勢。但在高房價時代，對於國家競爭力至關重要的中堅人才與青年族群，正面臨另一種居住困境成為真正的「居住弱勢」。他們即便有穩定收入，在租屋市場上也難以租到高品質、穩定且負擔得起的住宅。當社宅被貼上「救濟」標籤，而不被視為一種「生活選擇」時，它便難以獲得社會中堅階層的支持，進而陷入財政與民意的雙重泥淖。
國際實踐：從西班牙 La Borda 到首爾「無殼蝸牛」
針對此困境，借鏡西班牙與首爾的實務經驗，我們提出「非產權共有」的第三條路：
1.西班牙巴塞隆納的 La Borda：
政府不賣地，而是將公有地以75年地上權租給「居住合作社」。居民共同參與設計，並透過政府信用擔保取得銀行貸款。這種模式讓租金僅為市價六成，且因居民自主管理，大幅降低政府的維護管理成本。
2.首爾「無殼蝸牛住宅合作社」（Minsnail Housing Co-op）：
面對惡劣居住環境，青年自發組成合作社。首爾市政府透過「社會住宅土地租賃」模式，將舊建築或小規模土地低價租給合作社進行新建或整建。在「蝸牛之家」中，青年不僅是租客，更是管理者與社群營造者。
首爾市政府透過「社會住宅土地租賃」模式，將舊建築或小規模土地低價租給合作社進行新建或整建；圖為韓國首爾牛眠公宅社區。（中央社資料照）
這些國外案例的核心在於：政府保有土地產權，但將開發與經營權釋放給民間，並由政府提供融資保證以降低開發門檻。
法律路徑：運用《促參法》進行制度突圍
筆者曾與國土署及財政部促參法務顧問多次訪談，此模式在台灣現行法規下具有高度可行性。關鍵在於翻轉「促參（PPP）」的運作邏輯：
1.脫離權利金導向：過去促參常被詬病為「價高者得」。我們主張應採「最有利標」，評分核心應聚焦於「租金可負擔性」與「社群管理能力」。
2.空間策略的靈活化：政府應盤點「中小規模閒置公有土地」或「既有低度利用公有建築」作為基地。 這些散佈於市中心的微型資產，雖不適合大型開發，卻非常適合由合作社或非營利團體承接進行小規模興建或建物活化，讓社宅真正融入既有鄰里生活圈。
3.社會資本的導入：透過《促參法》，政府出地、民間出資（由政府擔保），讓符合資格的團體成為開發主體，而非單純由第二部門的建商或工程包商負責。
4.填補人才缺口：此模式能吸引具備自治能力的專業人才與受薪階級，解決「社宅標籤化」與「人才租屋難」的雙重困境，讓社宅成為支撐產業發展的基礎設施。
運用《促參法》思考社宅政策，具有高度可行性；圖為民進黨立委郭國文（右1）、國土署署長吳欣修（左2）等人一同會勘麻豆總爺社宅預定地。（資料照）
總結：政府應從「發包者」轉型為「賦能者」
當政府高喊沒錢、沒地時，真正匱乏的是制度創新的想像力。我們不應將社宅視為財政負擔，而應視為國家的基礎設施。透過釋出地上權、提供融資保證，並結合《促參法》的最有利標機制，才能讓政府從繁瑣的「發包者」轉型為「賦能者」，驅動民間社群自主解決居住問題。
唯有建立可持續供給的產權結構，才能真正對抗失靈的市場，留住支撐國家競爭力的關鍵人才。
（作者建改社副社長、中國文化大學建築及都市設計學系助理教授）
自由開講》是一個提供民眾對話的電子論壇，不論是對政治、經濟或社會、文化等新聞議題，有意見想表達、有話不吐不快，都歡迎你熱烈投稿。請勿一稿多投，文長700字內為優，來稿請附真實姓名（必寫。有筆名請另註）、職業、聯絡電話、E─mail帳號。
本報有錄取及刪修權，不付稿酬；錄用與否將不另行通知。投稿信箱：LTNTALK@gmail.com
編輯精選
自由評論網粉絲團