◎ 林健正
停車位「專有化」：一場得不償失的改革
內政部正在推動「虛坪改革」，涉及停車位專有化及車道公設負擔等核心議題。完整的法定停車位權狀坪數，實際上由兩部分構成。第一部分是停車格面積，係專屬停放車輛的空間，依法規標準尺寸寬2.5公尺、長5.5公尺，約4.1 坪。第二部分則是車道面積持分，也就是該車位進出所需的共同車道、坡道、迴轉空間等。
內政部國土署長吳欣修表示，虛坪改革包括「檢討容積計算」、「停車空間分配」及「一般電梯增列為免計容積項目」等3大重點。（內政部提供） 在建築實務上，一個車位最終登記在權狀上的總坪數通常落在8至10坪，其中約有4至6坪屬於車道持分。這部分之所以要納入車位，是基於「停車空間一體性」原則，車格與行車動線應被視為一個完整的使用單元。車位應分攤車道的計算方式，通常是將總車道面積除以車位數量平均分攤。這些分攤後的車道面積會與車格面積合併登記在車位買受人名下，屬於「專有部分附屬的共用部分持分」，體現「使用者付費」原則。
未分配的車道公設
若車道面積未被全數分配給車位持有人，剩餘部分即成為「大公設」，由全體住戶共同持有並分攤。這些未分配的車道公設通常包括地下室至地面層的坡道，供全體住戶（含未購車位者）或管理維修人員出入地下室使用，以及地下室公共通道，連接樓梯間、電梯間、機電室或垃圾處理區的必要走道。
公寓大廈的停車格面積，係專屬停放車輛的空間，示意圖。（資料照） 雖然法規尚未訂定明確上限，但市場上新建案的合理總公設比（扣除車位面積後），住宅電梯大樓（11樓以上）通常約30%至 35%。以一棟公設比35%的電梯大樓為例，未分配車道公設只占整體公設的一小部分，其餘仍為梯廳、機電室、水箱、消防空間與休閒設施等。真正值得關注的並非這些必要的公共通道本身，而是應該分配給車位買受人的那部分車道面積，是否被建商不當地灌入了全體住戶的公設之中。
在市場實務上，判斷建商分配是否合理的核心指標就是「車位權狀坪數」。若車位登記面積低於8坪，例如僅有4至6坪，這就意味著建商可能將應由車位買受人負擔的車道面積，轉嫁到樓上住戶的大公設中。這種做法帶來的後果是多重的：不僅抬高房屋總價、造成公設比被「灌水」而虛胖，更扭曲了「使用者付費」原則，讓未購車位的住戶無端承擔額外負擔，最終影響所有購屋者的權益。
重新檢視「虛坪改革」
近年來內政部推動的「虛坪改革」，其核心目標在於回歸使用者付費原則。政策希望將停車空間的所有成本，包括停車格與車道，都由購買車位的住戶自行負擔；至於未購車位的住戶，則不應再被迫分攤車道公設面積，以確保公設比能真實反映居住空間的使用情況。
虛坪改革主要針對停車位車道、免計容積項目等兩大項檢討，但可能讓建商有更多操作空間。（資料照） 內政部「虛坪改革」明確目標在於，讓原本未分配至停車位的車道公設（即「大公」）全數併入停車位，登記為專有部分，計坪但不計價。此舉立意在於讓停車空間的權屬與使用責任更一致，同時避免建商將車道面積灌入全體住戶的公設中，造成公設比虛增。
然而，理想與現實之間往往存在落差。正如俗語所說「羊毛出在羊身上」，建商可以透過提高銷售單價或車位價格，輕鬆彌補「不計價」的車道成本價差。更何況，許多建商規定購屋戶須同時購買停車位，這讓「不買車位免負擔車道」的改革原意也將落空。
更深層的問題在於，當車道公設納入停車位後，公設比計算公式的分子與分母會同時減少車道公設面積，從而降低公設比數字。這純粹是數字遊戲，並未真正改變地下室的共用屬性，也無法根除問題核心。若單純為降低公稱的公設比，根本沒有必要將停車位從共用轉換成專有化。
值得警惕的是，停車位產權「專有化」的結果反而可能讓建商有更多操作空間，造成產權複雜化、管理維護責任模糊、乃至未來修繕決策困難等問題。
更重要的是，原本屬於社區共有的資源——地下停車場暨防空避難空間，將失去公共財的公益共享精神，轉變為具有排他性的私人財產權，違背《公寓大廈管理條例》所彰顯的社區主義理念，進而衍生諸多後遺症，這樣的改革終將得不償失。
公寓大廈地下停車場，也是社區防空避難空間，若轉變為具有排他性的私人財產權，將衍生諸多後遺症。（資料照） 結論：回歸合理分配原則
真正的改革無需過度複雜化。主管機構只要在現有法令與實務基礎上，嚴格監督車道面積的合理分配即可。判斷的核心指標其實很簡單：標準的停車格約4.1坪（以尺寸2.5公尺 × 5.5公尺計），含車道持分的合理坪數應為 8至10坪。
法令應該明確規範車位登記坪數的下限標準，杜絕建商將原本由車位買受人負擔的車道面積轉嫁至大公設中，造成公設比被灌水虛增。同時，應強化預售屋資訊揭露，要求建商詳列車道面積分配方式，並建立違規罰則，遏止不當轉嫁行為。這不僅能維護公平原則，還能讓購屋者更透明地評估成本，避免落入數字陷阱。
唯有如此，「虛坪改革」才能真正落實保障購屋者權益的初衷，而非淪為建商操弄公設比數字的工具。改革的目標應該是讓資訊更透明、責任更明確，而不是創造新的模糊空間。當我們回歸最基本的「使用者付費」、「合理分配」與「公設共有」原則時，所有複雜的問題其實都能迎刃而解。
（作者為國立陽明交通大學退休教授、台北市糖廍文化協會創會會長）
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