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法操》住客輕生租屋處淪為凶宅,房東可以求償嗎?

好好的一間房子出租卻成了凶宅,房東可以向房客求償嗎?若一狀告上法院,有法源可以依據嗎?

◎法操司想傳媒

根據報導表示,彰化縣一名房東將房子出租給林姓房客,林男又把房子交給一名林姓女子居住,沒想到林女在屋內燒炭輕生,房東認為該屋已成凶宅,要求林男及林女兒子應賠償房屋減損價值120萬元,但彰化地院法官認為,林女輕生行為未造成房屋毀損,房東也無法舉證林男及林女有任何故意或過失,最後判處房東敗訴,彰化地區的房仲業者指出,一般凶宅價格會是市價的5至7折。

目前凶宅價格多落在一般房屋市價的5至7折。圖與本新聞無關。(資料照)

因輕生導致房屋變凶宅,房東可以求償嗎?

關於房屋受到損害,依照《民法》第184條第一項有規定:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。」

這項條文前段表明這個侵權行為必須「侵害」到他人的權利,過去就有法院判決指出,房客雖在租屋處燒炭輕身,但在法律層面房東對於房屋的所有權並沒有消失,也沒有造成該房屋毀損滅失或功能損壞,因此難認定原告房屋對房屋的「所有權」受有損害。

至於原告主張自己的房屋因此淪為凶宅,造成房屋貶值之金額及無法出租的損失,是在不動產交易市場上,因心理因素影響產生交易價格降低、減少,屬於「純粹經濟上損失」(pure economic loss),不屬於民法第184條第1項前段保護的「權利」。

自己的房子變成凶宅求助無門,什麼情況下可以求償?

如果《民法》第184條第一項前段無法主張,是否可以主張後段的「故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。」?

如果要主張這一項後段,首先就要釐清自殺是否違背善良風俗?在實務判決中也有分歧,有的法官認為自殺者因為生活的無力感及無奈才選擇結束自己的性命,一般人應該抱有同情跟遺憾的態度,不會因此認為自殺者違反道德而必須加以譴責,所以說自殺有違背善良風俗,不無疑義。

另外也有法官主張,所謂背於善良風俗,並不限於一般風情民俗,只要是社會道德通念上不能接受之行為都應包括在內。現在的社會風氣多鼓勵人們珍惜生命,因此自殺行為是不被社會風氣所接受的。

另外除了自殺是否違背善良風俗外,行為人是不是「故意」要自殺,讓方屋貶值這件事也有爭議。判決指出,「故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者,應負損害賠償責任」,固然為民法第184條第1項後段所明定,其構成要件須行為人主觀上有故意以背於善良風俗為方法、手段,以達加損害於他人的目的,亦即行為人對加損害於他人,要有主觀上的故意才符合要件。而所謂故意,包括明知並有意使其發生(直接故意)或預見其發生而其發生並不違背其本意(間接故意)」。

依照民後段「故意」的解釋,房東要舉證自殺房客,是有意以自殺行為造成房屋的價值貶值,或是可以預見他做這個自殺行為將導致房屋價值的減損而不違背他的本意,才能主張。

另外,除了證明行為人有無故意之外,在不動產鑑價中有「污名化的價值減損」(stigmatized properties),指的是買到瑕疵屋而可證明這個瑕疵影響到房價,就有機會求償。依據內政部公布不動產交易應記載事項,瑕疵房屋中非自然死亡因素(兇宅),造成不動產污名化影響最為嚴重,通常需要經過估價技術規則,針對勘估標的有關產權、一般因素、區域因素、個別因素各項影響因素分析,並參考不動產市場現況及勘估標的最有效使用情況及經估價師專業意見,估算出瑕疵屋有多少價值貶值的損失。

或許房東會覺得自己好好出租的房子變成凶宅會有許多無奈,而法院判決也難以接受,對於凶宅這件事您又有什麼看法呢?

本文經授權轉載自法操 住客輕生租屋處淪為凶宅,房東可以求償嗎?

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