晴時多雲

自由開講》論打房與房價的政策問題

呂冠衡

常常會有人問我:理事長,您覺得房價到底是會漲?還是跌?現在可以買房子了嗎?政府一直打房有影響嗎?我想這是全台灣民眾共同的疑問?因此,本人願就這些問題提出以下觀點看法給大家參考:

圖為建案廣告示意圖,內容與本文無關。(資料照)

首先,房價會漲?或跌?不是政府說了算!也不是那些在電視上說天道地的所謂名嘴,專家可以說了算的!因為,我喜歡有憑有據來論述,所以,且讓我們用數據來說話,最具有參考價值:

一、2002年SARS時期,房市拋售潮?最後的結論卻是:原來是一場誤會!賣的人慘賠!買的人大賺!

二、常常有人會問房價的走勢和經濟成長率有關嗎?我們從2010年第一季的經濟成長率來看,當時的經濟成長率高達13.11%,當時的全國房價指數基期才88.39%,處在低點;然後一直到2015年第三季的經濟成長率僅是負的-0.64%,是近10年來最低點,可是當時的全國房價指數基期卻是121.29,處在最高點;一直來到2020年第一季的經濟成長率為1.54%,當時的全國房價指數基期是119.6,因為這似乎得出了一個合理的推論:當經濟成長率位在高點時,房價指數為相對的低點;當經濟成長率處於低點時,房價指數可能是相對的高點。

三、近十年M1b貨幣供給額衝新高!〈通貨淨額(現金)+支票存款+活期存款+活期儲蓄存款〉,2021年6月底,全國總存款高達50兆6,757億元,月增1,466億元、年增4兆1,721億元。這11年來增加超過10兆元!

2021年6月底,定存共14.62兆;2021年6月底,活存共21.10兆元,月增1,819億元,年增3兆1,768億元。這充分的顯示出民間游資非常充裕,可謂是錢太多~!

四、近十年M2貨幣供給額也創新高!﹝M1B+流動性低的準貨幣(定存、外匯存款...)﹞,從2010年到2020年這十年足足增加17.5兆元,連全國農會的存款也創新高,高達2兆100億元!

五、近十年五大行庫平均房貸利率從2010年的1.62%,到2020年的1.59%,2020年五月的房貸平均利率1.349%,歷史新低!因此,依目前的現況短期內利率恐怕也起不來…。

六、台灣歷年來的住宅存量統計,根據內政部營建署的資料計統:91年709萬戶至110年第2季全台有房屋稅籍住宅數量高達982萬戶,其中屋齡高達30年以上的老屋占50.4%,高達450萬戶,然而,隨著年歲的增長,老屋數字每年不斷在增加中,這些就是可能因為隨著房屋的老舊而可能會想換屋的換屋族,即是所謂的「剛性需求者」。如果再加上首購族,年輕的二代族,這些「第二類的剛性需求者」,台灣的房地產市場還擔心沒人買嗎?還會有跌的空間跟機會嗎?我想這是經濟學理論的供給跟需求原則,所以,建議政府切勿亂打房,把房價越打越高,使得真正需求的人卻因為不當的打房政策而受害!

七、再依台灣的人口年齡分布結構來看,哪些人有能力購屋呢?依據內政部戶政司統計:全國人口年齡分布結構,台灣2350萬人當中,25歲至64歲的人口,約有1418萬人,占總人口數的60.3%,這些也是社會上的主力經濟層,他們有經濟能力,有消費能力,當然也有居住需求及購屋、換屋能力!

八、近幾年營建成本漲幅嚇人!水泥漲了20%,砂石漲了5%,塑膠漲了16%,鋼筋漲了56%,型鋼漲了30%,鋼筋綁紮漲了60%,水電工程漲了65%,模版工程漲了40%,金屬漲了22%,銅價一年漲了50%,國際銅價每公噸衝1萬美元大關!國際鋁價3天飆逾10%,一年漲了近100%,衝上每公噸3,000美元,創1990年來最大漲幅!整體營造成本漲了20%以上。您認為這些成本上漲不會轉嫁反應到房價嗎?

九、全國與六都近10年房價漲幅:全國,平均上漲6.08萬/30.4%。

台北市,平均上漲7.18萬/13.8%。新北市,平均上漲8.32萬/34.3%。桃園市,平均上漲6.79萬/53.1%。台中市,平均上漲8.06萬/59.9%。台南市,平均上漲5.68萬/53.7%。高雄市,平均上漲5.47萬/41.7%。

所以,您還在期待房價會下跌嗎?您還在以為麵包可以回到10塊錢的時代嗎?坦白跟各位報告,房價回不去了!請換個角度思考吧?房價高是成本問題,不是打房可以抑制?因為土地原料上漲,缺工缺料把成本都提高,加上稅金增加!管銷增加!造就了房價往上推升的主因!所以,我說:關於房價的問題,我認為從一個公式中就可以清楚知道問題所在,那就是A+B+C+D+E=F,A是土地成本;B是營建成本;C是稅金成本;D是管銷成本;E是利潤;=F是房價;其實從公式中就可以很清楚知道,A的土地成本一直在漲;B的營建成本也漲了超過兩三成;C的持有稅、交易稅的稅金也一直在增加;D的管銷成本也因為薪資成本等相關費用都在增加,這四種主要成本一直在上漲,最後加總起來F的房價,當然是反應成本繼續往上漲!

因此,建議政府應該要全面檢討,用對的政策來調控,不要常常以高舉公平正義,居住正義的大旗,假藉打房之名,行課稅之實,剝削百姓的財產權,這樣只會增加百姓負擔而已,讓建築產業污名化,使得整體房地產業及百姓也負荷不了!因為這關乎上百萬從業人員的生計問題。所以,包括之前的奢侈稅,房地合一稅等等及央行最近又祭出三波的打房措施,其實都證明了當前的打房措施沒有針對根本的問題,似乎只是政治性的因打房而打房的無效政策,反而助漲及推升了房價成本的提升而已,連央行總裁自己在立院答詢時也說:房價要回到買得起價位?楊金龍坦言「這目標太難了」!

所以,建議政府,造成真正高房價的問題是「成本轉嫁墊高」所形成的,並不一定是炒作而來的!因為,就房價的結構來看,真正上漲的原因主要是1.土地原料上漲。2.營建造價成本因缺工料上漲而上漲。3.稅負增加的轉嫁而上漲,4.管銷成本增加而上漲。以上四大因素才是造成高房價的主因,應該去全面檢討看怎麼樣把A、B、C、D這四種主要成本的上漲,做有效的策略調控,而不是去一直用加稅的手段增加稅金,或打擊需求面的種種管制及限制,這對高房價的主因是沒有太大幫助的。台灣的房市由於基本面很好,首購及換屋需求一向強勁,加上目前游資充裕,利率水準適逢低檔,台商回流,經濟基本面轉好,疫情控制得宜等等因素,所以使得房市交易穩定,因此,房價的問題是根本問題,希望當局者能夠正視,從根本解決才是長久之計!

(嘉義市不動產開發商業同業公會 理事長)

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