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法律白話文小學堂》見鬼了,買塔位還不能安身?!

靈骨塔的塔位契約,在現今生活中,大概成為許多人人生必須遇到的契約種類之一。然而,對於靈骨塔的相關法律規範,仍有欠缺,此一安養終身的契約往往衍生出諸多法律爭議,使當事人不得安寧。

◎何丞竣

買了靈骨塔和土地竟沒比單買塔位還賺?阿強在生前向A公司訂定塔位永久使用權買賣契約書,希望死後仍有安身之處,並供子孫供俸,但阿強的心願能夠成真嗎?

見鬼了,買塔位還不能安身?!(https://www.irasutoya.com/)

靈骨塔的塔位契約,在現今生活中,大概成為許多人人生必須遇到的契約種類之一。然而,對於靈骨塔的相關法律規範,仍有欠缺,此一安養終身的契約往往衍生出諸多法律爭議,使當事人不得安寧。

究竟阿強的故事,會變成什麼樣呢?

買塔位也買建築物應有部分,感覺比較賺?

阿強比較市面上各家的靈骨塔契約,發現有些只出售靈骨塔的「永久使用權」,有些則是連同塔位的「建築物持份」也搭在一起賣,有的更是把「土地所有權持份」一併移轉。面對各式各樣的契約,阿強覺得,當然是買得越多,賺得越多,不是嗎?

我們以想像上對消費者最賺的契約為例,假設A公司出賣塔位、建物及土地的應有部分給阿強以及其他消費者,看起來A公司還蠻有誠意的,直接把所有權都給了消費者。但是接下來會面對的問題是,每個人都會乖乖的把靈骨塔當靈骨塔嗎?

由於每個買塔位的消費者之間,不存在關聯性,都是A公司與各個消費分別去訂約的,因此究竟消費者彼此之間是處於什麼樣的關係,並不清楚。

如果有人只是把靈骨塔當投資的對象,打算賣掉靈骨塔的土地或者建物持份,轉讓給第三人,那這樣第三人不就可以本於所有權,請求拆塔還地,或主張阿強是無權占有?阿強能有什麼辦法阻止嗎?或者,阿強有什麼自保的方法嗎?

買塔位也買建築物應有部分,感覺比較賺?(https://www.irasutoya.com/)

依照社會感情來說,我們當然不允許第三人輕易藉著買到土地或建物所有權,對其他消費者主張無權占有,就算當初在購買靈骨塔的契約中,事先約明不可以單單把土地所有權出賣給第三人,但這只是A公司與消費者雙方的約定而已,不能夠真正有效禁止消費者轉賣土地。

這是因為,要是真的轉賣土地,頂多是必須對A公司負違約責任而已,轉賣的行為基於契約自由原則,仍然是有效,因此拆塔還地的風險,仍然存在,甚至可以請求法院來分割共有物。

有鑑於此,學界就有在探討,買塔位的契約性質是什麼,該怎麼處理這種法律風險?想當然爾,我國的民法,找不到任何一條是在規範靈骨塔契約的法條,因此只能找相關類似的法條,看能不能套用在靈骨塔契約上面。

既然稱作買塔位,那應該可以適用民法關於買賣的規定吧?但在靈骨塔契約,消費者買完之後,並不會只希望A公司把塔位給我而已,還是需要A負責幫忙獻花祭果。在一般的買賣中,我們不會在賣家把東西賣給我們之後,還要求賣家要對出賣之物,負修繕、養護的義務。

買賣如上面所述,是不成立的,那接著馬上能聯想到的,就是能不能套用租賃呢?中研院的張永健研究員及台大法律系的吳從周教授就共同指出,「靈骨塔契約」是一種本質上含有租賃性質的契約。

一方面,消費者必須遵守塔位的使用方式,不得寄放骨灰以外的物品;另一方面,出售靈骨塔的公司,要對塔位盡維護修繕、甚至還要保管靈骨、提供誦經、奉花果香燭,彼此間在存放骨灰後持續地相互負有某種義務,像不像房東來替房客修理家中壞掉設備,偶爾還來送個水果禮物一樣呢?

因此,如果肯認靈骨塔契約帶有租賃性質,那屬於租賃的部分,就可以把租賃的法條借來用,「所有權移轉不破壞租賃」等原則,就應該能套用在靈骨塔契約上。

只是要注意的是,一味著將租賃的相關原則套入,並不是解決靈骨塔契約問題的最好方式,有可能造成複雜化的反效果,畢竟靈骨塔通常都有上百個、上千個塔位,每個塔位的消費者都可能是不同的人,而且法院也不一定採取學者的見解,在此就用下一個例子來說明。

靈骨塔建築被法拍,我還能繼續待在塔位嗎?

如果今天,阿強在生前向A公司單買了塔位永久使用權,但是A公司卻經營不善,在外積欠債務,後來法院拍賣靈骨塔的大樓,並由B公司拍定取得。這樣等於說,阿強的塔位原本是坐落在A公司的靈骨塔現在變成坐落在B公司的財產上,究竟阿強會不會變成無權占有B公司的財產呢?他該怎麼辦?

如果今天,阿強在生前向A公司單買了塔位永久使用權,但是A公司卻經營不善,在外積欠債務,後來法院拍賣靈骨塔的大樓,並由B公司拍定取得。(https://www.irasutoya.com/)

最高法院認為,阿強與A公司間的塔位永久使用權買賣契約,既然是買賣契約而已,基於債權相對性的原理,這種使用權移轉的債權債務關係只存在於阿強和A公司之間,不能向已經取得建物所有權B主張。

況且,阿強買的是使用權,而不是所有權,阿強既然買的是使用權,保障程度當然沒有所有權來的完整。

那什麼時候才能主張「所有權移轉不破租賃」原則的適用?大部分的時候,法院會以消費者是否佔有塔位來判斷,也就是說,如果塔位已特定並點交予買受人占有,才能主張「所有權移轉不破租賃」。

換言之,阿強還沒死,骨灰還沒放在塔位,就不能以和A公司曾經訂有塔位買賣契約來向B公司主張權利;如果阿強的骨灰,已經放在塔位裡面,是佔有中的事實,那B公司,便不能動阿強的塔位了。

不過,現今法院對於「所有權移轉不破租賃」原則適用於塔位,並未完全如同學者一樣,做出可以套用的宣示,後續法院的判決如何呈現,也很難說。

看到這裡,你的想法,是不是還跟當初阿強一樣,以為買多賺多,買有附土地的塔位最賺?或者認為買塔位就可以死後就與世無爭,有安身之處?

現今市面上塔位買賣及轉讓交易頻繁,靈骨塔位使用權也已成為流行的投資標的,不論是作為死後歸宿或是當投資,都會面臨到各種潛在的法律風險。

問題的來源除了存在於民間各種塔位契約本身之外,我國對於塔位相關法律亦尚無完善設計。內政部雖頒布了「骨灰(骸)存放單位使用權買賣定型化契約應記載及不得記載事項」跟「骨灰(骸)存放單位使用權買賣定型化契約範本」,但此仍不足以有效管控塔位交易所存在的法律風險,且契約範本內亦有許多法律問題值得商榷。

最保險的,還是在簽契約前詢問律師、專業人士,才能多多保障自己應有的權益。

對於邁入高齡社會的台灣,若立法者不加緊行動妥善立法;司法者不釐清問題統一見解;業者不檢討修訂契約規範;消費者不仔細審視契約權利,那問題只會是越滾越大,到時侯再來處理,不僅為時已晚了,消費者死後想要從塔位跳出來喊冤主張權利,法官再也聽不到了。

參考資料

●張永健、吳從周,逝者的公寓大廈:靈骨塔的契約與物權安排問題,國立臺灣大學法學論叢,第 48 卷 第 4 期 ,頁1967-2021 。

最高法院102年度台上字第425號民事判決。

臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民事類提案第7號。

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