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自由開講》降低青年購屋壓力 該是蔡總統實現居住正義的時刻了

2020-05-25 11:28

許靖

實價登錄在2012年8月正式上路,截至去年為止,內政部不動產實價查詢交易網累計已達1.44億人次上網使用,實價資料已成民眾買賣房屋,了解行情的最佳工具。不過,為避免不肖商人炒作商品,以及減少人們被業者話術詐騙,更重要的是,為了促進買賣方的信任跟交易活絡,外界一直呼籲政府成為公正的守門人,建立交易透明網站,內政部也曾提出實價登錄2.0門牌全揭露修法版本,但法案躺在立法院相當久,直到去年七月,立法院才針對「平均地權條例部分條文修正草案」,修法僅免除地政士責任,及實價登錄義務人由地政士與賣方改為買賣雙方,而實價登錄2.0立法重要精神,例如門牌揭露、預售屋登錄皆未在列。

政府提出的實價登錄2.0版本,它有四項主要重點,歸納如下:

1.門牌揭露

起造人或建商自售預售建案,全面納入登錄範圍,且提前至簽訂買賣契約書後30日申報登錄,提升交易透明度與即時性。

2.免除地政士登載責任

主管機關查核權提升至法律位階,主管機關可向金融機構查核資金流向,及付款證明等文件,確保資訊真實性。

3.預售屋交易30日內登錄

完整揭露門牌或地號將現行30戶為一單位,改為逐戶登錄,回溯已登錄203萬戶。

4.政府查核權入法

買賣雙方辦理不動產所有權登記移轉時併同申報,讓交易資訊即時性縮短30天實價登錄2.0為何重要,除了可以盡可能避免貪商投機炒作拉高房價外,它還具有台灣實踐居住正義的重要意涵,聚焦在降低青年購屋壓力,以及建立房市地公平交易制度,其實都是實價登錄2.0涵攝的重點。實價登錄2.0更是當前執政黨民進黨在2016年推動的主要政見之一,2016年,蔡英文競選總統時曾提住宅三箭,其中一箭就是「杜絕房市炒作」。不過直到2018年,行政院提出「實價登錄2.0」修法,內政部長徐國勇曾說,「修法後將可提供社會更即時、透明、正確的不動產交易資訊,有助健全不動產市場發展,落實居住正義。」

追求實現「杜絕房市炒作,落實居住正義」,迄今卻是如此困難、立法實施更遙遙無期,也拖到今年2020年新國會的成立,重要條文卻仍然躺在立院議事程序當中。(資料照)

可惜的是,追求實現「杜絕房市炒作,落實居住正義」,迄今卻是如此困難、立法實施更遙遙無期,也拖到今年2020年新國會的成立,重要條文卻仍然躺在立院議事程序當中。前時力立委黃國昌當時針對「平均地權修正條例」草案三讀通過後,直言這算哪門子實現居住正義。

事實上,去年民進黨是國會多數黨,修法僅通過免除地政士登載責任、及政府查核權入法,而預售屋實價登錄則無動靜,上一屆立院的民進黨幹事長管碧玲曾說,修法重點在買賣雙方抓到第一線絕對負責,限制要在移轉時立即申報,而非30天內,這就是改革。管碧玲當時也透露,其他還需要協調部分,未來將在委員會繼續處理。不過修法出爐後,外界仍質疑,當時僅審個別委員版本,並不處理行政院版草案,也不揭露門牌資訊,預售屋實價登錄也沒有,應該給民眾真正的「實價登錄2.0」。本文認為,本屆新國會將是接續處理實價登錄2.0的最佳時機點,也敬請各政黨慎重呼應民意,積極處理。

推動實價登錄2.0的優點,盡可能讓房市交易資訊更加透明,實現居住正義,減輕青年購屋負擔。過去實價登錄1.0未納入預售屋,因預售屋價格在整體房價當中具「定錨」作用,影響區域的住宅波動,有業者甚至將高價戶提前登錄,製造房價虛高假象。實價登錄2.0修法精神最重要在於納入預售屋全面登錄、逐戶登錄。未來若順利修法後,雙方簽訂買賣契約書後30日內必須申報登錄,促使資訊公開透明,而目前實價登錄規則以30號為區間的方式呈現,例如中正路5號僅以「中正路1~30號」提供公開查詢,未來若修法完成,將改為逐戶登錄,可望避免房市資訊錯誤。

實價登錄2.0雖然尚待國會修正通過,不過台北市政府地政局在兼顧法令限制與促進不動產交易資訊透明化的公共利益下,經內政部首肯後,已經將實價資訊揭露的地號或門牌區間縮小為10號。換句話說,在揭露資訊的台北地政雲網站中,已將實價資訊揭露的地號或門牌區間從30號縮小為10號。

台北市政府率先讓房市資訊透明,應做為全國表率,期盼其他縣市也能陸續響應北市府做法,更期待新國會的民意代表能呼應新民意,效法柯市府讓房市資訊透明做法,能夠盡可能盡速完善法規,並讓地方政府有所依循,不至於制度錯亂,讓民眾無法適從。北市府另外也指出,為協助民眾從龐大實價資訊中掌握更完整、更精確的房價資訊,台北地政雲實價查詢網站也提供精確的地圖資訊及社區交易履歷查詢等服務,降低資訊搜尋時間,避免資訊誤判。

實價登錄2.0將是新國會重要的政策攻防議題,台灣民眾黨、時代力量在選舉前已經表達支持實價登錄2.0,民眾黨不分區立委也公開承諾若進立法院將會推動實價登錄2.0修法,不過民進黨仍認為有隱私權上面的疑慮。

根據司法院大法官釋字第603號解釋,承認隱私權受憲法所保障,隱私權雖非憲法明文列舉之權利,惟基於人性尊嚴與個人主體性之維護及人格發展之完整,隱私權乃為不可或缺之基本權利,而受憲法第二十二條所保障。至於隱私權的保護範圍為何,依釋字603號解釋,可分為「空間隱私」與「私密隱私」兩部分。

所謂空間隱私,係指「保障個人生活私密領域免於他人侵擾及個人資料之自主控制」,所謂私密隱私,係指「保障人民決定是否揭露其個人資料、及在何種範圍內、於何時、以何種方式、向何人揭露之決定權,並保障人民對其個人資料之使用有知悉與控制權及資料記載錯誤之更正權」。凡違背空間隱私或資訊隱私者,即構成對隱私權的侵害。

去年立法院針對實價登錄2.0的修法並無一次到位,可能是因為有建商對立法委員遊說,導致居住正義的理想尚未完全徹底完成,建商也可能是法律未能完全落實的最大阻力之一。(資料照)

實價登錄2.0可能與釋字603號解釋所謂的空間隱私最有關聯,不過實價登錄2.0修法是否會讓個人生活私密領域受於他人侵擾,還有待商榷,本文必須說,實價登錄2.0最重要的地方在於,完整揭露門牌或地號將現行30戶為一單位,改為逐戶登錄,的確讓門牌或地號資訊公開,但真相是,其實並不知道住戶是誰,也無從了解住戶背景,根本與生活領域受侵擾毫無影響,搆不上民進黨所謂有隱私權的疑慮,目前的大型選舉研究,例如TEDS選舉研究已經將民調以門牌抽樣方式做研究,它們掌握全台大量門牌地址,也其實也壓根不知道該住戶人員有誰、住戶有幾人,實價登錄2.0也只有揭露門牌,並沒有揭露住戶個資,也禁止揭露個人資訊。

但是,實價登錄2.0若真的要免除大眾對於個資可能洩露的疑慮,則必須訴諸強調居住正義當中的實質公共利益要高於隱私權價值,是為了要獲得公平正義的房市交易環境,且實價登錄2.0修法也可能要在未來修正法條的文字上要很明確的說明,實施新法律不影響到所謂的隱私權,以及更可能強調會保護隱私權,最終讓隱私權與居住正義能在公平正義的天秤上獲得實質的平衡。

另外,而時代力量上屆國會提出實價登錄2.0修法版本,除了地址全揭露,也包含預售屋定型化契約備查,針對這點,民眾黨立委蔡壁如也透露將來修法,要納入在預售屋方面,要求預售建案定型化契約備查。時代力量、民眾黨對於實價登錄的立法構想,有許多交集點。

其實,地方政府已經建立預售建案定型化契約備查的制度,台北市政府從柯文哲市長上任後,在106年開始即全面納管預售屋買賣定型化契約,要求業者主動備查,同時公告違規業者,並對虛應了事的建商進行裁罰。更透過「臺北市預售建案契約核備地圖」的建置,使得不動產交易更透明,促進買賣雙方的資訊平等,據報導,北市確實有效降低預售屋相關的買賣爭議。

建議未來實價登錄2.0的修法,也應該將預售屋定型化契約備查制度納入,或可針對平均地權條例增訂第47-3條,增列「預售屋買賣契約」於銷售前納入備查,讓地方政府執法有據,打擊違規建商,真正落實不動產市場的交易透明。

去年立法院針對實價登錄2.0的修法並無一次到位,據媒體報導,可能是因為有建商對立法委員遊說,導致居住正義的理想尚未完全徹底完成,建商也可能是法律未能完全落實的最大阻力之一,本文認為,建商若能合法經營不走違規道路,與政府、消費者一起完善房市交易的透明活絡,進步改革也可望讓建商利益不至受損,最終是三方三贏,最重要的是,不管是建商、政府與一般消費者,本文也要建請蔡總統、行政院與國會朝野政黨,共同提升台灣的居住正義,讓普羅百姓在公平市場下有更多元、更透明的房市選擇,實價登錄2.0應該成為台灣社會的集體共識之一。

(時事評論者)

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