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自由開講》囤房稅是房價房租高漲的解藥嗎?

2019-09-16 16:25

魏水秀

立法院剛開議,各黨都提出優先法案,時代力量立委黃國昌,在開議之前演講時,就預告他會推動囤房稅的修法。當然,如果是為了降低房價、房租,讓沒有房子的人可以減輕負擔,這是一個立意良善的想法。只是可能要先探討台灣房價、房租的供給與需求問題,否則很可能加稅之後,全部都轉嫁給想買房子或租房子的年輕人,這就讓立法美意打了折扣,甚至引來更壞的結果。

先說一個近來在歐洲國家荷蘭發生的故事。

荷蘭幾個重要城市,最近面臨房租太高,原本的當地人住不起,被迫搬往更郊區居住的問題,而最嚴重的地方就是阿姆斯特丹。隨著時間拉長,這個問題慢慢蔓延到荷蘭四大城的郊區去,也就是說,郊區的房租也開始高漲。荷蘭人並不像台灣人那麼喜歡買房子,而且自1990年起就開始推動社會住宅,荷蘭人住在社會住宅中的比率也是全球最高─將近4成。但荷蘭還是要面對房價、房租高漲的問題。

這個問題第一來自歐元區的低利率。因為利率非常低,所以買房子比租房子划算,這讓買房的需求高漲;第二個問題來自英國脫歐,讓許多跨國企業總部選擇到荷蘭設點。另外就是觀光客成長,導致越來越多房子被改裝成民宿來出租。

荷蘭自1990年起開始推動社會住宅,荷蘭人住在社會住宅中的比率也是全球最高;但荷蘭還是要面對房價、房租高漲的問題。(本報資料照)

這中間當然有投資客的問題,但整個結構性問題來自低利率,投資客只是更有能力持有更多房產而已。因為低利率,所以貸款買房子的成本低,買了自住也比付房租便宜。反過來說,有能力買房子的人,會買來出租或用民宿來賺錢。

這是商業行為,不是只有富豪才做得起,因為荷蘭的銀行對房貸貸款成數可以達到100%,也就是無需頭期款但這要看你的工作契約。換句話說,有長期合約甚至終身合約的人,可以透過貸款買房,然後出租獲利,當然荷蘭的所得稅也很高就是了。

那麼,誰受害呢?沒辦法貸款買房的人,通常是無法拿到長期工作合約的人,這些人只能忍受節節上升的租金,因為搶著要住的還有不斷進來工作的外國人,以及外國旅客。這是荷蘭經濟結構改變,造成房屋需求快速增加,所導致的結果,是一個自然的市場經濟現象。

認真要說起誰壓迫誰,其實是中產階級在壓迫中下階級、無房的退休長者,以及還拿不到長期合約的外國人。但這樣的問題,透過囤房稅就能解決嗎?不可能,因為住房的需求幾乎沒有彈性,所以加稅只會讓租金更高、房價更高,但房價再高也是100%貸款,最後倒霉的還是上述只能租屋的人。

台灣目前也面臨低利率,在特定區域,買房比租房划算,再來是觀光客的問題,台灣2300萬人口,一年來1000萬外國觀光客,日本1.3億人口是我們的六倍,但外國觀光客是我們的四倍。再加上外資、台商都開始回來台灣投資了,這些問題跟荷蘭過去幾年遇到的很相似。荷蘭因應上述房價、房租高漲的作法,是加速、加大社會住宅的供應,其實我們的政府也在做同樣的事情,但可能速度得要加快。加稅的效果不明之下,貿然推動囤房稅,恐怕會更惡化房價、房租的情況,而且不能解決需求的問題,真正要處理的是社會住宅的供給問題。

(作者為經濟學教授)

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