林文斌／文藻外語大學東南亞碩士學位學程主任
柬埔寨近年受到不少台灣房地產投資客矚目，招攬前往其首都金邊（Phnom Penh）置產的投資考察團絡驛不絕。但許多人對柬埔寨的印象可能還留在內戰、萬人大屠殺、政治不安的紅色高棉（Khmer Rough，或譯赤柬）時代。或許是因為描述柬埔寨共產黨統治下慘狀的《殺戮戰場》中，雖從沒演員經驗、但主角吳漢將他身歷其境的苦痛，完整而真實地表現在片中，令人心有餘悸。
越南大軍在1979年將紅色高棉驅逐出金邊，展開為期約10年的佔領。前國王、王子、總理西哈努克（Norodom Sihanouk，舊譯為施亞努。柬人如華人，前姓後名）、洪森（Hun Sen）等三、四股軍閥勢力在越南扶持下，相互競爭，直到1991年在國際斡旋下，簽訂《巴黎協議》、1993年在聯合國監管下舉行制憲國會大選，成立柬埔寨王國後，採取君主立憲議會民主制，國內政治情勢才開始安定。
1985年後就實際掌握政權的洪森，長期執政至今已經32年了。
「洪森十分聰明」
在前往柬埔寨首都金邊的班機上，一位印裔馬國商人對我說，洪森可以在國內外各種勢力環伺下、民主投票的體制中懷柔選民、吸引大量外國投資，他是來找商機的！是的，今天柬埔寨已經和《殺戮戰場》完全不一樣了！
1985年後就實際掌握政權的洪森，於柬埔寨長期執政至今已經32年。（REUTERS）
柬埔寨面積181, 035平方公里，約台灣5倍大。人口約1,596萬人，約是台灣的三分之二。全國人口約有五分之一，約300萬人，集中在首都金邊。柬埔寨近年採取自由化措施，極力歡迎外資進入，如沒有外匯管制、美元和柬幣同時流通、外國投資減稅措施優惠（公司營利所得稅在企業首度獲利或營運3年後方開始徴收，而投資案依各行業不同也再加長免稅期，如農業及工業則5年、旅遊業4年；基礎建設及大型農業投資案將6年），吸引了大量外資，金邊路上外國人可說以台北市還多。以金邊物價和鄰近的磅士卑（Kampong Speu）省工資為例，在金邊臨近皇宮、洞里薩河，以外國觀光客為主要客源的餐廳，一份泰氏炒飯約為5-6美元，就相當於磅士卑省果園工人一天的工資！金邊街頭又常看到現代化的名車、豪宅，但金邊郊區之外，卻像1940年代的傳統台灣農村。發展與財富極端不均。
因此，柬埔寨政府除促進經濟發展外，也想要透過農業現代化、農產加工、發展中小企業、來消弭貧窮和所得不均。不過，這有待提升農民的種植技和加工技術、灌溉系統的完善、電力系統的穩定。而在工業方面，柬埔寨的出口極端依賴成衣加工產品，幾佔75％。成衣加工業中，台商工廠的產值又佔了重要比例，在台上市的知名紡織業者如年興、宏遠、鴻儒皆在柬設有工廠。而當地最大的成衣業者為台商的崑洲集團，更是第二家在柬埔寨股市上市的公司，也是目前唯一的上市的民營企業。至於服務業和觀光業近年來佔GDP的比重也超過工業和農業。但大型旅館、渡假村、百貸商場，絕大部分是外商投資，例如日本的永旺集團（AEON），已在金邊開設1個大型賣場，在興建第2個，規劃第3個中。因此，柬埔寨自2010年迄今，雖然GDP每年都有7％的成長，但依靠的是外資為主的成衣加工業和旅遊業。
日本的永旺集團已在金邊開設1個大型賣場，在興建第2個，規劃第3個中。圖為永旺集團於金邊的第2個大型賣場興建工程。（截自youtube）
商人總是在商言商，不是純粹來「貢獻」的。
當前首都金邊有如大建築工地，四處充滿高樓、大型社區建案，就是看好金邊的房地產市場。為何外資看好呢？
柬埔寨人喜歡住類似臺灣南部的透天厝，俗稱排屋，更富有的柬人則喜歡住獨戶住宅。但隨著柬埔寨政治安定，多國發展援助機構、個別國家的援助機構，在金邊設有派駐辦公室，大量的外籍工作人員，產生租屋住房需求。再加上經濟開放和發展，不少外資前來設點，也派駐大量外籍幹部，更加推高金邊租房市場宿舍需求。由於外籍機構和企業多集中在BKK 1，推高此地租金。單人套房的租金，甚至高達每月1600美元（差不多是2016年柬國人均年所得）！而距BKK 1租稍遠，但設在新開發市鎮水淨華區的「日本公寓」，更有2200美元的行情。因此吸引吸引本地、外國建商在金邊大舉興建飯店式管理的出租公寓、大樓。
柬埔寨政府原不准外國人單獨擁有土地和房產，須和柬人合組公司才能持有，且柬人股權至少須佔51％。因此有許多外資籍人頭取得房地產權。但只有口袋深的外資才有機會進入。不過，2010年9月後，政府開放外國人可持有2樓以上房產（柬國採取歐規，大樓第一層為lobby層，之上的第二層稱為1樓，多為車庫，2樓以上才是住家），引爆中國、韓國、新加坡、馬來西亞等外資投入建案。一時之間，整個金邊市區有如大工地。再因本地建築、水電工人數量、技術不足，外資乾脆引入本國勞工幹部，其住房需求，再推高房租價格，形成房地產榮景。這些興建中的大樓幾乎都以預售屋形式銷售，並提供代管代租服務、保證3年或以上的固定租金收入，大多是總房價的6％。這樣的投資報酬率和代管服務，受到外國投資客歡迎。筆者訪談時便知道有許多台灣投資考察團，當場拿出護照、下訂簽約。6％的年收益和台灣相比，十分吸引人，但柬埔寨本地銀行的美元一年定期存款利率在8～12％之間，便知建商獲利多少。
首都金邊有如大建築工地，四處充滿高樓、大型社區建案。（christinairtours.com）
房地產榮景需要基礎建設的支持。幾經戰亂的柬埔寨，無論在農村或都市，基礎建設多被破壞殆盡，道路、橋樑、下水道、發電廠等經濟、社會基礎建設，幾乎依靠國際發展機構如亞洲開發銀行、歐盟國家、日、韓等的外援。例如，金邊的自來水廠和自來水系統為日本所援助。日本國際協力機構（JICA）人員便自豪說，金邊市區的自來水和東京一樣「可以直接飲用！」國際援助案不限金邊，還遍及全國，從農村灌溉系統、太陽能發電設施都有。隨著柬埔寨在2016年7月從世界銀行中的低度低所得國家「升級」為低度中所得國家，可以預見外國援助即將開始減少。柬埔寨必須建立永續發展的基礎，教育就是一個非常重要的面向，但因篇幅有限，只能暫下不表。
基礎建設興建完成即結案。但後續的維護，柬國各級政府卻無以為繼。例如金邊市區中，除幾條主要幹道路外，大多數的路面坑洞比例極高、下水道未普及、施工設計不當等，雨季期間的暴雨午后，連皇宮周邊道路都積水。所以街頭少有低底盤的轎車，卻有極多高底盤、車體重的休旅車、皮卡，再加上幾年來房地產擴建，大型機具遍行全市，金邊的道路也就更加被摧殘了。因此，柬國常年爭取外援修建道路，更常將需要後續維護管理的基礎設施BOT。如金邊國際機場便為法國、馬來西亞的合資企業經營20年，中國捐助的水力、火力發電廠亦是如此。還有提供手機服務的移動通信公司，因為需要設置不少基地台，也一樣開放給越南、新加坡等外國通信公司經營。
金邊市區中，除幾條主要幹道路外，大多數的路面坑洞比例極高、下水道未普及、施工設計不當等，雨季期間的暴雨午后，連皇宮周邊道路都積水。（AP）
那台商呢？
台商進入柬埔寨甚早，有些甚至在1990年代初期便已前來設廠。目前經營有成衣、製鞋、旅遊、房地產、農產加工、醫療服務、木材加工、也有金融業，其中尤以製衣、製鞋為最大宗，佔柬國出口約70％，為柬國賺進大把外匯。但洪森親中，公開表示遵守一中原則，不允許台灣在柬設立辦事處，也不允許飯店升起中華民國國旗，但「歡迎台灣前來投資」。
包括台商的許多外資，主要看中柬國低工資和出口東協、歐盟的優惠關稅待遇。這類講求模規經濟的產業所需勞工技術層級不高，卻能創造大量工作機會，進而在工廠周邊形成新市鎮。這是柬國政府的「用心」，也是台商在柬國發展的瓶頸：一但工資調漲（近年來柬國政府、柬國工人協會即經常要求提高薪資，甚至發動罷工，而政府為了選票，年年提高工人基本工資，讓台商很頭痛）、關稅優惠消失，便再遷移至他國。不過，有些台商很聰明，在買土地建廠時，就保留廠外一部分作為市鎮開用地，興建部分房舍，出租給來自外省的勞工。幾年後，隨著人口增加，民生商業需求增多，自然形成市鎮後，再來開發廠外土地興建排屋，出售給廠內或周邊工廠的中、高級幹部。即使將來遷廠，也早發了筆房地產財，增加現金流。
總之，一、台灣的新南向政策再如何砸錢，也難望長期援助柬國的中、日兩國。而在柬國政治冷調拒絕官方，經濟熱烈歡迎台資的情況下，台灣須避免「高調」宣傳官方或半官方的接觸。以民間的第二軌道、學研的第三軌道，「低調」打開、維繫與柬埔寨的關係，才是上策。
二、有意投資柬國房地產者則要留心當地法規，投資者更要「找對人」，以免「咖啡錢」被坑。不過柬國正值經濟發展初期，最先進的技術和落後的工法並存，有機會發筆「發展財」。但不要對柬國人有刻板印象，有留學經驗、外語流利的官二代、富二代，所在多有。
三、柬國土地肥沃，地價便宜，中國、日本、韓國都有農產、食品加工集團前去投資。台灣農業技術、農機、食品加工和農企經營管理先進，以柬國土地、出口美歐日市場的關稅優惠條件，行銷全球。在發財的同時，也創造當地就業機會，台籍幹部也有機會培養國際管理經驗，發展經濟互惠關係，才能長長久久。
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