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專欄

酸青週記》年輕人「搞」住宅(一):挑戰「只有重建」的都更思維

都更,到底更新了什麼?更新之後,以「人」的角度出發,或者以「多數人」的角度出發,都確定是更好的嗎?如果「都更」是「都市更新」的簡寫,為什麼我們看來,都只是「住宅更新」,一點也沒有把整個都市都計入考量的樣子?

范綱皓

蔡英文日前拍板定案,指示要用老舊住宅更新來帶動國內內需市場,並要求行政部門儘速提出規劃方案。她還指示,對於安全堪慮的老舊住宅,應該要給予足夠的容積誘因,鼓勵公股行庫和金融機構積極參與。

另外,「動土市長」朱立倫在新店「行政生活園區」都更案的動土儀式上,除了宣揚該案是「全台最快速度」整合公有地和私有地的公辦都更,還表示要力推「都更2.0」。朱立倫口中的「都更2.0」就是「新北市防災建築再生自治條例」。防災型都更似乎成為都更的新論述。

首先,必須澄清,為了防災而進行都更也很重要。當主結構已被破壞、耐震度不足或海砂屋等住宅,拆除重建可能是比較好的方式。

朱立倫表示將推動防災型都更,加快民眾參與都更意願。(資料照,記者翁聿煌攝)

不需要都更卻都更的房子,住戶要三思而行

不過,因為政府發放容積獎勵、鼓勵銀行、建商、營造商進來都更產業,加上「一坪換一坪」的夢幻泡泡,導致許多不需要拆除重建的房子,也喊著加入都更行列。

事實上,大部分的都更,都是跟建商合作,居民自組更新會的自力更新案例甚少。與建商合作,又有兩種方式,一是協議合建,二是權利變換。

協議合建,就是住戶與建商私下談好,重建後的選屋及坪數大小的分配。只要彼此講好即可,屬於住戶與建商的私人契約,政府無權干涉。但協議合建需全體所有權人同意,整合困難,僅以民法保障,又無賦稅優惠,因此採此方式者較少。

多數的都更採權利變換。權利變換是「價值比例換價值比例」,並非政府喊的「一坪換一坪」拿坪數換坪數。權利變換的公式是:(更新後價值-更新成本)╳ 更新前權利比重=應分回價值。不同的估價公司,只要提高更新成本,低估更新後價值,住戶分回的價值就會變少。關鍵是,估價公司都是建商找來的(《都市更新權利變換實施辦法》第六條)。

無論採取哪個方式,都更後,住戶的土地持分都會和建商持分。政府給的容積越多、房子蓋越高,住戶被分掉的持分就越多,最後可能剩不到三分之一。

容積獎勵,是無本生意。建商只要透過跟住戶合辦實施都更,他們就可以從政府給的容積獎勵中,分一杯羹。

例如:一整區都是四層公寓的社區,都更完之後,因為容積獎勵,可以蓋十幾層樓。住戶價值比例分回屬於他們的價值後,剩下的樓層,建商都可以賣出去賺錢。

以都更大戶台北市大安區來說,都更完的價格,可以從一坪70萬變成90萬、100萬。建商除了可以免收購土地的成本,還可以把政府給的容積獎勵都當成提款機。

不過,都更的好處就是住戶可以住新的房子,還不需要付很多錢。住戶要不要加入都更,是他們自己的權利,沒有人可以要求他們不能都更,同樣,也沒人可以逼住戶一定要參加都更。只是,住戶要三思,都更前後的風險、利弊得失。

住戶可以按照自己的意思,處置房子,但是政府跟個別住戶不同。政府握有政策制定的公權力,都更政策該怎麼推動,體現了一個政府的思維,也影響著整個都市的發展。

新北市修法推動防災型都更,若都更案取得高於一般法規的結構安全標準,可獲3%至5%不等容積獎勵,儘管這容積獎勵其實是提供給建商的無本生意,住戶不見得會有好處。(資料照,記者賴筱桐攝)

到底都更是為了什麼?

都市更新的目的,是改善居住環境、創造經濟動能,還是,對不起,容許我用陰謀論的方式說,為了私人地產利益?

理想上,我們當然希望都市更新的結果是為了更好的生活環境、改善居住的品質,可是,我們多半感受到的事情是,都市更新只改善了有能力都更的人的居住環境,卻讓其他居住在同一個社區、都市中的人,生活環境變得更糟。

如何變得更糟?現行的都市更新,不應該叫做「都市」更新,而應該叫做建築物更新。

舊房子拆除重建後,容積越給越多,新房子越蓋越高,代表那個地方的人口會變多、家庭數也會變多。可是,都市更新區域附近的公共建設有變更好嗎?公園有變多嗎?地下挖了四層、五層,以前還給停車場獎勵,鼓勵蓋停車場就多給容積,交通會不會變得更塞?房價是不是也變得更高?墊高了都市更新區域附近的房價,買不起房子的人,就被趕到更爛、更便宜的城區,所以,都更之餘,政府搭配的稅改方案在哪裡?

不僅沒有稅改,還在稅制上,促進不正義的狀況。都更住戶,在都更期間除了,可享受地價稅、房屋稅免徵,以及都更後在一定年限內減半課收等優惠。

此外,房子往上蓋,都市的天空是所有市民所擁有,為什麼政府可以在公共性不明的前提下,就隨意發放容積獎勵給特定的住戶與建商呢?

都市更新的核心,是都市、是市民,現在卻是反其道而行,特定市民、社區受惠,我們的確亟需一個修正的方式。

都更某程度上就是「除舊布新」,但「舊」是否一定不如「新」?「新」的同時,是否做足了「全面的評估」,都是都更要考慮的事。(圖:城鄉局提供)

大膽想像都更

說了這麼多,我並非反對都更,我反對的是「只有拆除重建」這條路的都更,我反對的是「掠奪式」的都更。

其實都市更新不是只能拆除重建,還有整建與維護這條路。但是,為什麼我們只看到政府大力推行重建式都更,還加強民眾與建商、營造商的媒合平台,鼓勵公股行庫和金融機構積極參與,卻鮮少看到政府以同樣的力氣推動整建、維護?

政府政策引導的方向改變,就會帶來不同的效果。如果政府也積極推動整建、維護,會發生什麼事?

結構完整的四、五層樓老房子,家裡若有老人需要電梯上下樓,就用外掛增設的升降電梯。還有,台灣人最愛看的日本節目之一《全能住宅改造王》,幾乎不動結構,只拉外皮、修樑柱,針對屋主的需求,改內裝,就會產生「なんということでしょう」(《全能住宅改造王》的旁白招牌詞:「這是怎麼辦到的!」)的驚訝之感。

如果政府積極推動整建、維護,就可以鼓勵台灣設計界、設備業、材料業,投入都市更新產業。更重要的是,現在都更的產業結構已經被財團型的建商壟斷,綁架政府的政策,扁平化市民對都更的想像。

大家有辦法想像,一個新創公司如果想要介入都更,有什麼可能?可以用什麼方式?往這個方向去想,就會湧現「拒絕再被老人大老闆綁架」的憤怒情緒,因為幾乎沒有年輕人創業介入的可能。如此一來,創生一個新的都更模式、介入方式與產業鏈,就變得格外重要。

日本受歡迎的節目《全能住宅改造王》以拉皮、裝潢的方式翻新舊宅,難度高,但透過設計產生的效果總是令人期待。同樣的這間屋子,經過台灣的「都更」,可能已經垮樓,要蓋新的了。(圖:截自《全能住宅改造王》)

把都市更新還給「都市」

都市更新、都市再生顧名思義,皆要以「都市」、「市民」為核心。重建、整建、維護,都是都市更新的手段,交互使用,才能在都市之中產生更多不同的可能。

接下來,行政院要推動「都更條例」的修正草案,修法方向令人好奇。如何納入更多居民參與,當然最重要。另外,政府與相關的智庫,或許可以改變思維,辦個論壇,搜集專家、學者、民間的意見,討論如何可能更積極地推動整建、維護的都更方向。

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