◎ 王瑞興
一一一年迄今，美國升息了十次二十碼（五％），我國央行跟進升息五次三碼（○．七五％），三月份五大銀行平均房貸利率來到一．九八五%。在央行強化選擇性信用管制及升息效應下，去年下半年房市明顯衰退，加上平均地權條例修正案即將公布施行，以打炒房為重點，由於房市供給嚴重過剩，房價下修難以避免。茲析如次：
一、第一季買賣大減二成四。依內政部統計，今年第一季買賣六萬四二九一棟，較去年同期減少二萬四八五棟，減幅二四．一六％。至於四月買賣移轉，六都地政局公布總計一萬六二八七棟，相較三月減少四五七三棟，減幅二一．九二％。其實，一一一年下半年已出現量縮趨勢，下半年買賣十四萬七二九九棟，相較上半年減少二萬三五○三棟，減幅一三．七六％。預估今年量縮擴大，買賣將低於二十七萬棟。
二、人口負成長加速，空屋超過二百萬宅。依內政部統計，一○八年出生十七萬七七六七人、死亡十七萬六二九六人，比例一○一比一○○。但一○九年轉為負成長，且快速失衡，今年第一季出生與死亡比遽降為五九比一○○。又主計總處公布「一○九年人口及住宅普查結果」，空屋一六六萬四千宅，加上之後大量推案，粗估空屋超過二百萬宅。此外，超高齡社會導致繼承移轉大幅增加，加劇房屋供給，例如今年第一季繼承一萬八六七一棟，較去年同期增加三七一九棟，增幅二四．八七％，而出現「躺平族等繼承」現象。
三、房貸負擔下降，房價趨跌。合理房貸負擔率為三○％以下，一一一年第四季只有雲林、嘉義、屏東縣及嘉義、基隆市低於三○％。全國平均房貸負擔率四○．二五％，負擔能力仍屬偏低，但較前一季下降○．三％；房價所得比九．六一倍，也下降○．一九％，為一一○年第二季以來雙雙下跌，但房貸負擔仍重。綜合研判在供給過剩、持續升息及打炒房影響下，房價短空長也空。
今年以來，建案廣告已大幅減少，房市趨冷。同時買賣糾紛頻傳，如建商財務困難，一屋兩賣；買方簽訂的履約保證，常因建商倒閉而未獲得充分保障。類此，將會持續發生，此時買房務必慎選建商，注意履約保證內容，並請內政部儘速修正履約保證規範，以保障買方權益。
（作者為前台灣省政府地政處科長）
編輯精選
自由評論網粉絲團