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法律白話文小學堂》從平溪招待所拍賣事件談談不動產的「優先承買權」

我們常覺得,不動產的買賣(土地或建築物),只要買賣雙方談好,就可以辦理登記、過戶,卻沒想到可能會有其他人可以主張「優先承買權」而影響交易過程或結果。優先承買權是什麼?哪些人可以主張自己的優先承買權?

李柏翰

前陣子台陽礦業公司的平溪招待所出現在房屋交易網上並開價5888萬元,引來新北市文化局的關切

這個招待所建立於昭和14年(1939年),風格是採和洋折衷的木造建築,於2003年列為新北市定私有古蹟。目前為王華飛所有並改名為「渠蓮精舍」,土地則由許多人共有。 依法,市政府認為它有「優先承買權」,而開始與所有權人交涉。不過,當然不只古蹟有這樣的問題。我們常覺得,不動產的買賣(土地或建築物),只要買賣雙方談好,就可以辦理登記、過戶,卻沒想到可能會有其他人可以主張「優先承買權」而影響交易過程或結果。

台陽礦業平溪招待所。(記者李雅雯攝)

市定古蹟台陽礦業公司平溪招待所,在網路上拍售的價格是5888萬元(記者林欣漢翻攝)

不過,什麼是優先承買呢?

所謂「優先承買權」顧名思義就是指不動產出售時,有人可以主張以相同條件(包括價格)優先購買那個物件的權利。依法,物件的賣方應該先通知優先承買權人:「嘿!我要賣囉!」在優先承買權人放棄這個權利之後,才可以賣給別人。

若是按照私法關係中的「契約自由原則」,除非有特別的立法目的,否則法律是不應該限制或介入買賣契約的。當然,優先承買權一定會限制賣方選擇買方的自由,因此法律必須要有很好的理由、正當的政策目的,才可以作這樣的介入。

今天現行法規中,關於優先承買權的規定主要有四類,分別是:

1. 共有人優先承買權(《土地法》第34-1條)

2. 地上權人優先承買權(民法第426-2條、土地法第104條)

3. 耕地承租人優先承買權(《土地法》第107條、《耕地三七五減租條例》第15條、《農地重劃條例》第5條)

4. 較特別的情況,包括「古蹟」的所有權移轉,除了繼承人外,主管機關有優先承買權(《文化資產保存法》第28條)

這些規定,當年是為了促進四大社會暨經濟發展等目標而來:一是,避免土地過於細分;二為促進房屋與土地所有人合而為一;三是保護自耕農;四為保存古蹟等文化資產。

招待所建立於1939年,風格是採和洋折衷的木造建築,於2003年列為新北市定私有古蹟。(記者林欣漢攝)

依《土地登記規則》第97條的規定,法定「優先承買權」有「一般債權」或「相對物權」兩種法律效力。

債權效力是指「若沒有先通知優先承買權人,買賣契約仍然有效,但出賣人須負損害賠償責任」。這種情況,包括共有人、耕地所有權人、文化資產主管機關,因此允許出賣人自行切結(聲明)「優先承買權人已經放棄購買的權利」,不過,如果後來發現這不是真的,賣方需要承擔損害賠償的責任等等的法律責任。

物權效力是指「若沒有先通知優先承買權人,買賣契約可能無效,而不動產移轉登記甚至可能被塗銷」。這種情況,則包括地上權人、典權人、基地承租人、耕地承租人等,而且並不允許出賣人自行切結(聲明);因此在辦理登記的時候,地政機關會要求附上「優先承買權人真的不想購買物件啦」的相關證明文件,否則日後產生糾紛是非常麻煩的事。

這裡稍微提一下,我們經常聽到的「切結」到底什麼意思?

「切結」原是古代官方文書的用語─承諾或保證的意思;而「切結」原本就具有文件的意涵,所以切結再加上「書」,其實有點畫蛇添足。今天的「切結」是指「協議、授權,或聲明」的意思。

言歸正傳,在民法中,物權效力大於債權效力,所以當兩者同時存在時,以具有物權效力的優先承買權人為主。因此,為了確保不動產買賣的交易安全,簽約前,最好還是先查清楚物件上是不是有優先承買權的問題,以免侵害其他人的權益,也惹出許多法律爭議。

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