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法律白話文小學堂》好房東的「惡房客」反擊手帳

不管是「惡房東」或是「惡房客」都會造成對方不小的麻煩,在最美的風景是人的臺灣,還是希望不論是房客或房東都可以將心比心,如果不想要有惡房東,就要當個好房客;如果不要遇到壞房客,房東也不應該坑殺房客,只有雙方都能夠彼此信賴,才會有好的租屋環境。

劉時宇

為了平衡報導,法律白話文小學堂除了推出《與「惡房東」的教戰守則》外,也推出了系列作的第二篇《好房東的「惡房客」反擊手帳》,希望各位善良好心的房東先生太太叔叔阿姨們,在遇到惡房客時也可以保護自己的權益。

在過去的日子裡,「惡房客」的新聞也是時有所聞,2016年5月即有報導,桃園市賣麵的隆姓女子在2012年間,承租李姓男子的透天厝,李男見隆女經濟差,起善心給她3個月免房租,隆女竟恩將仇報,把李男父親的遺物,連同家具全丟棄,甚至連水晶燈組、瓦斯爐都拆走,李男氣得提告,隆女卻嗆聲:「都是爛東西」,如果李男不平的話,可以請社會大眾來批判她,台中地院認為她態度差,依毀損罪判她徒刑6月,可易科罰金。

2016年2月間亦有報導指出,新北市動保處接獲一起疑似寵物棄養案,三重區郭姓房東通報,蔡姓房客今年一月失去聯繫並悄悄搬離,留下一隻貓咪及一隻吉娃娃在屋內,室內充斥糞便惡臭,犬貓不斷吠叫。對於房東而言,遇到這樣的房客真的令人頭痛,遇到這樣惡劣的房客,房東應該如何自保?

對於房東而言,遇到惡劣的房客真的令人頭痛,當不幸發生時,房東應該如何自保?(記者賴筱桐攝)

定期租約?不定期租約?我該選哪一個?

一般而言,我們在訂立租賃契約時都會加上期限,可能是以一年或兩年為期,這樣的租約就稱作定期租約。而不定期租約則是指「沒有定期限」的租賃契約。兩者之間的差別除了表面上看到的有沒有期限之外,其實還有很重要的一點,就是「有沒有適用土地法第100條的規定」。

《土地法》第100條對於出租人要請求返還房屋時做了一些限制,簡單來說,如果有下列的情況,房東可以請求返還房屋,如果沒有,那就抱歉啦,房東你不可以隨便請求房客返還房屋喔! *

 出租人收回自住或重新建築時。

 承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。

 承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。

 承租人以房屋供違反法令之使用時。

 承租人違反租賃契約時。

 承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

依據我國司法實務的認定,定期租約並不適用《土地法》第100條的規定(最高法院37年度上字第7729號民事判例),僅有不定期租賃才適用,因此,為了避免房東在回收房屋時增加不必要的麻煩,實務上的租賃契約都會約定租賃的期間。

那只要訂定期租約就可以解決所有問題了嗎?

其實不然,不定期租賃契約的成立情況有兩個,一是租約的期限超過一年,但是卻未以字據訂立者,此時會視為不定期限之租賃(民法第422條);二是定期租約期間屆滿後,承租人仍然繼續使用租賃物(例如繼續住在房子裡),而出租人沒有立即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約(民法第451條)。

為了避免房東在回收房屋時增加不必要的麻煩,實務上的租賃契約都會約定租賃的期間。(資料照,記者詹士弘攝)

那房東們應該如何自保呢?

在訂約之時就明確約定期滿後絕不續租,或續租應該要另訂新契約(最高法院55年台上第276號判例)。如果在契約到期後還打算繼續租同一位房客,要記得提前告知對方,最好租約到期之前幾天,就先簽好下一次的合約。 定期契約期限屆至前,以存證信函告知租約即將終止,使法律關係明確。

租賃契約是定期租約或是不定期租賃,對於返還房屋有重大的影響,房東藉由上述的步驟,可以有效減少不定期租賃契約的發生,但是最重要的是房東還是要注意租約是否到期,以及如果發現房客賴著不走,第一時間千萬不能夠姑息,否則日後可能會衍生更多問題。

房東要怎麼收押租金?

一般房東為了保障自記的租金收入以及作為房屋屋況的擔保,通常會向房客收取押租金,以往可能會收相當於數個月租金的押租金,但106年以後行政院最新版的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」中第5條已經明確規定押租金最高不可以超過兩個月房屋租金的總額。而押租金的主要目的是在擔保房客的租金,因此,如果房客有欠租或是其他債務不履行的情況時,這些押租金當然就會有抵充的效力。但是抵充後如果有餘額,當然還是要還給房客。

另外,如果雙方有約定可以提前終止契約,房客必須提前一段時間(一個月或是數個月)告訴房東,如果沒有事先通知房東,房東最多也可以收取相當於一個月租金總額的違約金,那違約金也可以從押租金中扣抵。而租約期滿或終止後,房客應該要將房屋還給房東,如果房客不返還房屋,房東除了可以向房客請求未返還期間之相當月租金額外,並得請求相當月租金額一倍(未足一個月者,以日租金計算)之違約金致返還為止,當然違約金部分也可以用押租金中抵扣。

行政院最新版的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」中第5條已經明確規定押租金最高不可以超過兩個月房屋租金的總額。(資料照,記者謝武雄攝)

房客不繳租金,房東要如何催繳呢?

如果房客軟硬不吃就是不繳錢,房東可以提前終止租約嗎?當房東遇到不願意繳租金、失聯又避不見面的房客,房東要怎麼辦?

STEP 1:催繳租金

首先當然要先催繳租金,不論是用口頭、電話或是電子郵件的方式都可以,也許是房客一時間忘記了,此時得饒人處且饒人,雙方互相提醒一下也許就沒有問題了。

STEP 2:第一次寄發存證信函

如果催了三、四次房客都是應付一下,終究沒有繳租金,此時就要進入到第二步驟了,直接改用寄發存證信函的方式,催告房客限期給付租金(通常是函到五天或七天內)。

STEP 3:第二次寄發存證信函

假設房客接到第一次存證信函還是沒有積極反應,仍然不繳租金且累積連續兩個月,基本上可以認定對方是沒有誠意要交租金,這時就要再寄第二次存證信函,但這次有一點不一樣的,就是向房客表示他已經連續兩個月沒有繳交租金,房東不要再把房子租給他了(終止租約的意思表示)

要注意的是,依照《土地法》第100條第3款規定,房客積欠租金,除了以擔保金(押租金)抵償外,達兩個月以上時,房東得收回房屋。換句話說,若原來租房屋時預收的押租金為兩個月,房客必須欠租四個月(扣掉押租金的兩個月及另外又欠租金兩個月,共計四個月),房東才可以請求收回房屋。 (編者註:眼尖的網友可能會問說,不是只有不定期租賃契約才有《土地法》第100條的適用嗎?但是依照我國最高法院44年度台上字第516號判例的見解,《土地法》第100條第3款關於擔保抵償租金之規定,雖僅就未定有期限之租賃而設,然在有期限之租賃實具有同一之法律理由,自應類推適用。因此針對這一點,不論是定期或是不定期租賃契約都有適用。)

STEP 4:要求房客返還、遷讓房屋

如果房客接到存證信函還是置之不理,也沒有把房屋清空,房東就只好走司法途徑了,向法院提起民事訴訟,要求房客搬走。而在法律上其實是比較保護弱勢的房客而設定,因此房東朋友如果要依照程序規定終止契約,千萬不可以省步驟,否則終止可能無效! 取得勝訴判決之後就可以走強制執行程序,可以請執行法院派警察協助,利用公權力的力量把惡房客趕走。(編者註:關於存證信函,有需要的朋友可以到郵局買制式的稿紙書寫,或是上郵政總局網站下載格式,填寫完畢後到郵局櫃檯去寄出,郵局會將一份蓋戳印後交給房東留存,另一份會以掛號的方式寄出。)

若原來租房屋時預收的押租金為兩個月,房客必須欠租四個月(扣掉押租金的兩個月及另外又欠租金兩個月,共計四個月),房東才可以請求收回房屋。(資料照,記者吳世聰攝)

人善被人欺,直接斷水斷電逼房客搬走可以嗎?

在這裡千萬要停醒各位房東先生太太叔叔阿姨們,不要做傻事!

房客不繳房租是民事糾紛,但是你們之間還是有簽租賃契約,房客依法是有權利住在裡面。如果是因為房客沒有繳交水電費而被電力公司或自來水公司斷水斷電了,沒有問題。但如果是房東自己跑去斷水斷電甚至換門鎖,就有可能會涉及刑法上的妨害自由罪或強制罪。 (新聞:惡房東7道鎖困6房客 反告承租人詐欺

惡房客拒絕搬走,但還有其他人想要租房子,我可不可以直接拿鑰匙進去屋內把房子清空?

許多房東可能會以為房子是自己的,房客不想走,我就幫你搬走,但是前面也有說過,法律上其實還是比較保障相對弱勢的房客,而且雙方是有訂過契約的,如果隨意進入租屋處,可能會犯了刑法上的侵入住宅罪,因為房子租出去以後,房客就是房屋的使用權人;至於搬動房客的家當也是有極高的風險,如果房客事後說掉了錢或釋迦當有損壞,房東很有可能會觸犯了刑法上的竊盜罪及毀損器物罪,可能還沒有把房客趕走,自己就先吃上官司。 但如果是房客失聯已久,讓你覺得有點不安,想要破門進去看一看到底房客還在不在房間內,可以請鄰里長或是轄區警員陪同,且建議開門後站在門口看就好,除非有特別的情況,否則還是建議不要隨意進入房屋內。

租約到底要不要公證,有什麼優缺點嗎?

相信有讀者看到前面終止契約的部分一定會想:這法律對房東也太不公平了吧!終止租約及返還房屋還要打官司,打贏官司之後再聲請強制執行。而且有可能你一審好不容易贏了,房客就繳一點點上訴費繼續上訴拖延時間,一來一往等於房客花個幾千元的上訴費,就拖了半年的時間。 其實房東還可以在簽訂租約時公證,並且註明租約到期時,房客返還房屋為逕行強制執行之事項

除了可以到法院公證處辦理外,也可以到民間公證人事務所辦理,效力都是一樣的。但要注意的是,不是所有的情況下房東都可以不經訴訟程序直接拿公證書去強制執行,依照我國《公證法》第13條第1項第3款規定,只有租約到期時,房東才可以拿公證書直接到執行法院聲請強制執行。如果房客只是欠租,租約並未到期,房東仍然要依照前面所介紹的步驟一步一步走。

這時候讀者可能會問:那這樣做有什麼好處?

如果你跟房客簽約半年,也做了公證,會先收到兩個月押金,假設後來房客就不繳租金了,那你就等到租約到期,直接拿公證的租約到民事執行處請求執行,要求房客返還房屋,就可以不用打官司,而最終損失就可以控制在四個月的租金左右。雖然麻煩,但是比起面對更花時間的訴訟,公證也許會是一個可以可以保障房東的手段之一。

另外,房東也可以運用行政院所提供之「房屋租賃契約書範本」中所附的「房屋租賃標的現況確認書」中所提供的表單,逐項的確認打勾後,請房東與房客都簽名,一式兩份房東與房客各持一份,避免房客損壞家具或電器卻賴帳不承認,保護自己也保護別人。

後記

寫到這裡筆者突然覺得有點悲從中來,畢竟不管是「惡房東」或是「惡房客」都會造成對方不小的麻煩,在最美的風景是人的臺灣,還是希望不論是房客或房東都可以將心比心,如果不想要有惡房東,就要當個好房客;如果不要遇到壞房客,房東也不應該坑殺房客,只有雙方都能夠彼此信賴,才會有好的租屋環境,對彼此也都是好事,希望大家可以一起為臺灣的租屋環境盡一份心力,打造良好的租屋品質。

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